鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

市原 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０８９３６０ -52	市原市		更地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、中間画地		商業 (90,360)
b	２３１０８９２８７ -50	市原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東14m市道、北西20m、角地		近商 (100,200)
c	２３１０８３９０８ -44	市原市		建付地	（　）	長方形	北西20m県道、中間画地		近商 (90,200)
d	２３１０８５８１８ -205	市原市		更地	（　）	長方形	南東6.5m県道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
e	２３１０８９２８７ -1003	市原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東20m県道、中間画地		準工特別工業地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,707	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	91,161	100 [ 96.5]	94,467	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	94,500
b	(　 ) 76,335	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	75,223	100 [ 85.7]	87,775		87,800
c	(　 ) 108,218	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	109,625	100 [ 114.7]	95,575		95,600
d	(　 ) 70,848	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	73,469	100 [ 85.7]	85,728		85,700
e	(　 ) 88,225	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	82,611	100 [ 86.2]	95,836		95,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,000 円／㎡]

市原 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,304,134	2,108,156	8,195,978	7,082,400	1,113,578	（　0.9754） 1,086,184	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	22,628,833 円　　　　（　 61,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市原 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	157.80	Ｓ3	464.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	369 ㎡	21.1 m x 17.5 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・２階事務所・３階共同住宅（３７㎡～５３㎡）３住戸

⑦有効率　 90.9 ％
の理由

地域の標準的有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	157.00	91.4	143.50	2,800	401,800	6.0	2,410,800
							0.0	0
2～	事務所	157.80	90.9	143.50	2,000	287,000	3.0	861,000
							0.0	0
3～	居宅	149.60	90.4	135.30	1,650	223,245	1.0	223,245
							1.0	223,245
～

～

計		464.40	90.9	422.30		912,045		3,495,045
								223,245

⑨年額支払賃料	912,045 円　×　12ヶ月　＝　 10,944,540 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 422.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,944,540 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 920,349 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,168,191 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,495,045 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,050 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 223,245 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 103,893 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,304,134 円　　　　（　 27,924 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５８１８　　　　-102	3,421 ( 3,319)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,321	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,814 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	８１７９　　　　-16	1,626 ( 1,622)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 59.0]	2,756
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

市原 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	520,000 円	104,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	332,656 円	11,088,540　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 163,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 884,000 円	104,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,108,156 円　（　　　　　　 5,713 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9754

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 218,000 円／㎡　×　 464.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,082,400 円（　　　　　 19,193 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,304,134 円
②総費用	2,108,156 円
③純収益　①－②	8,195,978 円
④建物等に帰属する純収益	7,082,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,113,578 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,086,184 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,944 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,628,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
市原 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

市原 5-3

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　井村　弘範

TEL.

鑑定評価額

32,500,000 円

１㎡当たりの価格

88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	69,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	市原市姉崎西１丁目１番８外				②地積　(㎡)	369 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1.2:1	店舗兼共同住宅Ｓ3	店舗、事務所のほか空地も見られる駅前商業地域	南西22m市道	水道、ガス、下水	姉ケ崎 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.1 ｍ、奥行　約　　 17.5 ｍ、規模　　 369 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ市道

交通

施設

姉ケ崎駅北西方

200m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事務所、駐車場等の利用が見込まれる駅前商業地域として今後もその現状を維持するものと見込まれる。
地価水準は、コロナ禍からの市況の回復もあって、今後はやや上昇傾向で推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 93,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 56,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市原市および周辺市町を含む商業地域。需要者の中心は地縁的選好性のある地元の事業者のほか不動産
賃貸による収益を目的とする地元業者や個人投資家等も含まれる。姉ケ崎駅西口駅前の良好な立地条件を有しており東
口に比べ繁華性に劣るものの潜在的需要は高い。コロナ禍からの市況の回復もあって地価は強含みで推移している。需
要の中心となる価格帯は、画地規模や個別性により異なるため把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、実際の不動産取引により試算したもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、本件では規範性の
高い事例を適切に補正し得た。また、需要者として収益目的の事業者も想定されることから、収益性についても投資判
断の一定の指針となると考えられる。したがって、実証性の高い比準価格を重視しつつ、収益価格も考慮し、さらに代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　市原 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 107,000 円／㎡

[104.7]
100

100
[100.0]

100
[126.8]

[100.0]
100

88,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市原市内の商業地は、コロナ禍からの市況の
回復もあって内房線各駅の商業地域を中心に
地価上昇が継続している。

駅前の商業地域で、地域要因に特段の変動は
見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

市原 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０８５８１８ -11	市原市		更地	（　）	台形	南西22m市道、北西17m、角地		近商 (90,200)
b	２３１０８９２８７ -50	市原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東14m市道、北西20m、角地		近商 (100,200)
c	２３１０８９２８７ -1003	市原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東20m県道、中間画地		準工特別工業地区 (60,200)
d	２３１０８３９０８ -250	袖ケ浦市		更地	（　）	台形	北西53m国道、南11m、二方路		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,944	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	111,159	100 [ 100.0]	111,159	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	111,000
b	(　 ) 76,335	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	75,223	100 [ 81.1]	92,753		92,800
c	(　 ) 88,225	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	82,611	100 [ 88.0]	93,876		93,900
d	(　 ) 52,910	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	52,401	100 [ 56.4]	92,910		92,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,000 円／㎡]

市原 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,206,483	2,105,018	8,101,465	7,082,400	1,019,065	（　0.9754） 993,996	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	20,708,250 円　　　　（　 56,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

市原 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅	157.80	Ｓ3	464.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	369 ㎡	21.1 m x 17.5 m	前面道路：市道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３階３７㎡～５３㎡の住居３戸を想定。住居の賃料は地域標準の１台分の駐車場料金を含む単価を査定。

⑦有効率　 90.9 ％
の理由

地域の標準的水準を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	157.00	91.4	143.50	2,760	396,060	6.0	2,376,360
							0.0	0
2～ 2	事務所	157.80	90.9	143.50	2,000	287,000	3.0	861,000
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	149.60	90.4	135.30	1,628	220,268	1.0	220,268
							1.0	220,268
～

～

計		464.40	90.9	422.30		903,328		3,457,628
								220,268

⑨年額支払賃料	903,328 円　×　12ヶ月　＝　 10,839,936 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 422.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,839,936 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 911,667 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,072,269 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,457,628 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,706 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 220,268 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 102,508 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,206,483 円　　　　（　 27,660 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５４５０　　　　-5	1,668 ( 1,622)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	2,965	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,774 円/㎡　月額支払賃料（　 2,760 円/㎡）　基準階 1 F B
b	５４５０　　　　-6	2,185 ( 2,120)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,652
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

市原 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	520,000 円	104,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	329,518 円	10,983,936　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 163,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 884,000 円	104,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,105,018 円　（　　　　　　 5,705 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9754

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 218,000 円／㎡　×　 464.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,082,400 円（　　　　　 19,193 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,206,483 円
②総費用	2,105,018 円
③純収益　①－②	8,101,465 円
④建物等に帰属する純収益	7,082,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,019,065 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	993,996 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,694 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,708,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,100 円／㎡）