別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 市原 -53　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -53 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　豊田　正一   TEL.

鑑定評価額 3,650,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市海士有木字司馬農１６７７番７外 ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 北4.5m未舗装私道 水道 海士有木 540m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.1 ｍ、奥行　約　　  13.6 ｍ、規模　　       152 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道２９７号に近接した在来 型の戸建住宅地域 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ未舗装　私道 交通 施設 海士有木駅南方 540m 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 隣接背後には、雑種地，畑等の空閑地も見受けられ、格別な変動要因はなく、今後とも現状を維持していくもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市原市のうち、南部の市街化調整区域に属する小湊鉄道沿いの各駅郊外に位置した戸建住宅地域を中心に 、中小規模の農家住宅地域を含む。需要者の中心は市原市南部の地縁的選好性が認められる地域の居住者及びその関係 者が主であり、市外部からの転入者はやや少ない。利便性が劣る駅郊外からの需要者が多く、地価水準も低位でゆるや かな下落が認められる。需要の中心は土地１５２㎡で３６５万円程度、新築の戸建住宅は１８６５万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市原市南部で、中心市街地から離れた立地性及び市街化調整区域内の自己利用目的の建物を中心とする戸建住宅地域で 、賃貸物件はほとんどなく、適切な賃料水準の把握も困難であることにより収益還元法は適用できなかった。当地域は 居住者の快適性を重視する住宅地域で、自己利用目的での取引が中心であることから、標準地と同じ市原市南部地区の 事例を主とした説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,400 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [104.0] 100 [ 52.2] [100.0] 100 24,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 取引件数は増加方向にある。取引価格は多く が微増加方向であるが、地域格差による二極 化の程度がやや拡大している。コロナ禍の影 響は少ない。 中心市街地から遠く離れた立地条件のほか、 新規開発等の動向はなく、変動要因は認めら れず、市場性はやや低い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％