別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 市原 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -47 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　青沼　貴仁   TEL.

鑑定評価額 9,700,000 円  １㎡当たりの価格 49,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市千種７丁目１０番１７ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が見られ る未だ空地が多い住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 姉ケ崎 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.2 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       198 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 姉ケ崎駅北東方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 今後も整備度の良い低層戸建住宅地域として熟成を遂げていくと予測され、地価も地域が熟成するに従い、ゆる やかに上昇すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね市原市の中規模一般住宅の建ち並ぶ比較的区画整然とした住宅地域。需要者の中心は圏域に居住す る給与所得者が中心であり、同一需給圏外からの転入は少ない。土地は１０００万円程度、新築戸建住宅で３０００万 円弱が取引の中心となっている。また、コロナ禍後の物価上昇等により新築戸建住宅価格は上昇していくと思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似地域内における自己使用目的で取引された信頼性の高い取引事例を収集した。一方、対象標準地の画地規模では敷 地内に戸数以上の駐車場を確保できず、駐車場付の共同住宅の想定が困難のため、収益価格は試算しない。快適性を重 視する住宅地域であることから自己使用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一 般的と認められるので、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,600 円／㎡ [101.9] 100 100 [101.0] 100 [113.1] [103.0] 100 49,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市原市は全体的には人口減少しているが、利 便性の高い地域の地価は強含みであるが、郊 外の地域は横這い又は下落傾向にある。 中規模の開発された分譲地であり、地域要因 に変動はなく、今後もこの状況が続く予測さ れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％