別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 市原 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -46 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　岸　和男   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 62,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市五井西４丁目２６番９ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 五井 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.8 ｍ、奥行　約　　  11.7 ｍ、規模　　       169 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 五井駅北西方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業済みの都市施設・住環境が整った住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく、今後も現状を 維持するものと予測する。地価は、需要と売買が多いことから、今後も上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ内房線五井駅及び姉ケ崎駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者は地元企業へ通勤する一次取得者 が中心である。最寄駅の接近性がやや劣るものの、住環境が比較的良好な土地区画整理事業済みの住宅地域であるため 、常に一定の需要があり、住宅需要の回復に伴って取引件数は比較的多い。市場の中心となる価格帯は、土地は１７０ ㎡程度で総額９５０～１，１００万円程度、新築戸建住宅は総額２，７００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅から遠隔で賃貸需要が多くないことと、画地規模が小さく一般的な賃貸共同住宅の建築を想定することが非現実 的なため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は対象標準地と同様に五井駅を最寄とする住宅地域の取引事例から 求めたもので、市場実態を反映し実証的で説得力がある。自己使用目的の取引が中心のため比準価格を採用し、代表標 準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,900 円／㎡ [101.7] 100 100 [101.0] 100 [155.0] [101.0] 100 61,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市原市のＪＲ内房線沿線の住宅地取引はコロ ナ禍の影響が減少し増加傾向に変化している 。内陸部・農村部は需要が少なく地価は二極 化が進んでいる。 五井駅バス便の土地区画整理事業済みの住宅 地域で、街区整備済み及び住環境が良好なこ ともあり、需要・取引ともに多い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％