別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 市原 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -39 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　広瀬　祥之   TEL.

鑑定評価額 5,090,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市山田字後原６２１番１０外 ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 国道背後の農家住宅 、農地等の混在する 地域 南6.9m市道 水道 上総山田 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       333 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．９ｍ市道 交通 施設 上総山田駅西方 230m 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も現状である市街化調整区域の農家住宅地域として推移するものと予測する。二極化の影響により住宅地域 の熟成度はより低くなるものと思われる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 ①同一需給圏：ＪＲ内房線及び小湊鐵道の各駅であり、市原市の圏域に存する市街化調整区域の住宅地域。②需要者の 属性：中古住宅の取引が中心であるが、更地の取引もみられる。不動産取引は比較的少ない。③需給動向：千葉県内の 買主は約８１．０％（うち市内は約５８．２％）、取引件数は増加。④中心価格帯：更地で坪当たり５万円程度が需要 の中心と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は自己使用ニーズの高い市街化調整区域の農家住宅地である。賃貸市場は未成熟であり、確実な賃貸ニーズ を見込むことは困難であるため、収益価格の試算は割愛した。本件では、実証的な比準価格を採用し、代表標準地を規 準とした価格を参酌し、直近の不動産市場の動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,400 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [104.0] 100 [ 82.9] [100.0] 100 15,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費者物価は上昇、個人消費及び設備投資は 持ち直し、生産は持ち直しの動きに足踏みが みられる。 無人駅に近い市街化調整区域の農家住宅地域 であり、特別な変動はないが、競合物件は多 く、地価は継続して緩やかな下落傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％