別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 市原 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -35 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆司   TEL.

鑑定評価額 5,600,000 円  １㎡当たりの価格 56,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市古市場字高縄３６０番１５ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 地区計画等 (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西4m市道 水道 浜野 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 浜野駅南東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模地の宅地開発による戸建住宅が多く、住宅地域として概ね熟成しており今後も現状を維持すると予測す る。細街路も多いが相応の需要を有する地域であり、今後も地価は同様な傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ内房線沿線のうち浜野駅及び八幡宿駅圏域の住宅地域。需要者は市原市内在住の一次取得者が中心で あるが、県内他市町村からの転入者も見られる。細街路が多い住宅地域であるが、相応の需要を有する地域であること から周辺では宅地開発による新築分譲住宅の売り出しも行われていて、取引も比較的多い状況にある。土地は１００㎡ 程度で５００万円～６００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円～２，３００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には一部共同住宅も見られるが、間口及び画地規模の観点から地域の一般的な賃貸アパートの建築を想定すること が非現実的であるため、収益価格については試算しなかった。当該地域は居住の快適性が重視される戸建住宅地域であ ることから、市場においては自己使用目的での取引における価格水準を指標に価格が決定されることが一般的である。 したがって、比準価格を標準とし、代表標準地から検討した価格を踏まえて鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,600 円／㎡ [102.8] 100 100 [101.0] 100 [113.1] [101.0] 100 56,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利水準で推移している等の影響もあり、 市内の住宅需要は全般的には旺盛であるが、 需要の二極化も進んでいる状況にある。 住宅需要が増加していることから周辺の未利 用地において宅地開発が多く行われていて、 順調な売れ行きを示している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％