別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 市原 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -26 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　豊田　正一   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 71,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市五井中央南１丁目４０番５外 ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 戸建住宅やアパート が多い区画整理済の 住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 五井 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   130 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  19.2 ｍ、規模　　       201 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 徒歩圏内外の居住環境，便益 性が優る土地区画整理事業が 完了した戸建住宅地域である 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 五井駅西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 徒歩圏内外の居住環境が優る戸建住宅地域で、建替や新築が今後ともゆるやかに進み、便益性が良好な住宅地域 としての位置付け及び熟成度を高めていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ内房線五井駅等の駅徒歩圏内外から、駅郊外の国分寺台や五井西地区等の区画整理後の居住環境の 良好な戸建住宅地域であり、需要者の中心は上記住宅団地及び隣接背後の郊外居住者である。土地区画整理後の熟成途 中にある住宅地域で需給は概ね安定している。大型店舗アリオ市原等との位置関係も良好なことから需要が高まってい る。土地は２０１㎡程度で１４３７万円前後、新築の戸建物件は２９３７万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 間口の長さ及び画地規模等の観点から、地域において標準的である駐車場を備えた一般的な共同住宅の建築を想定する ことが困難であることから収益還元法は適用できなかった。当地域は快適性，居住環境をより重視した自用目的での戸 建住宅地の土地取引が中心であることから、標準地と代替性が強い五井駅徒歩圏内外に位置した類似の取引事例と比較 検討した精度信頼性が高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,900 円／㎡ [101.7] 100 100 [101.0] 100 [136.0] [103.0] 100 71,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 取引件数は増加方向にある。取引価格は多く が微増加方向であるが、地域格差による二極 化の程度がやや拡大している。コロナ禍の影 響は少ない。 区画整然とした熟成度が高い居住環境の優る 住宅地域で、アリオ市原等の大型商業施設と の位置関係も良好であり需要が高く、地価は 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％