別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 市原 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -22 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　森　正臣   TEL.

鑑定評価額 7,840,000 円  １㎡当たりの価格 42,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市市原字日ノ宮１７７番１６ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅を中 心とする国道背後の 住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 八幡宿 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.2 ｍ、奥行　約　　  13.1 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 八幡宿駅南東方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多く周辺では起伏も見られる住宅地域であり、地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状を維持す ると予測する。駅から遠く需要は限定的で、地価も弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市原市内のＪＲ内房線各駅勢圏を中心とする普通住宅地域である。需要者は主に自己の居住用目的で取得 する一次取得者層や買替需要の個人である。標準地周辺は起伏も見られる住宅地域で、駅への接近性や生活利便性の面 で競争力がやや弱く、市街地中心部に比べ需要が少ないため地価も弱含みの状況にある。取引の中心は築年の経過した 中古住宅が多い。中心価格帯は約１８５㎡の土地で８００万円程度、新築戸建住宅は２千万円台半ばと見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が多く、駅からやや離れ、標準地の画地条件から市場性を有する収益物件の想定が困難であり、収 益還元法は試算しなかった。主に居住の快適性や利便性が重視される地域であり、市場参加者は取引相場との比較で意 思決定を行う傾向が強い。本件では、類似地域において信頼性の高い取引事例を多数収集することができた。従って、 市場性を反映し説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,600 円／㎡ [102.8] 100 100 [101.0] 100 [150.4] [102.0] 100 42,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は一部持ち直しの動きも見られ、市街地 の宅地需要は概ね堅調であるが、人口減少や 高齢化の進行、建築費や物価上昇等の要因に 注視を要する。 一般住宅を中心とする周辺の土地利用状況に 変化はないものの、新規需要が少なく地価は 弱含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％