別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 市原 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -21 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　京子   TEL.

鑑定評価額 5,110,000 円  １㎡当たりの価格 33,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市藤井２丁目６０番１外 ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、農地が見られる住 宅地域 南5.2m市道 水道 八幡宿 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.2 ｍ、規模　　       152 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ．２ｍ市道 交通 施設 八幡宿駅南方 4.2km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 農地も見られる住宅地域であり、近隣地域において格別の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予想さ れる。住環境は概ね良好であるが、最寄り駅から離れており、地価は横ばいで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市原市内のＪＲ内房線各駅、および、京成千原線のちはら台駅等を駅勢圏とする住宅地域である。中心 的な需要者は、市原市に地縁を有する都心および千葉市方面へ通勤する一次取得者層が多い。近隣地域は、区画整然と した大規模住宅地域に隣接するが、環境条件に劣り、周辺住宅地域と比較して競争力は弱い。価格水準は、標準地規模 の土地で５００万円前後の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、第１種低層住居専用地域に指定された住宅地域で、主たる需要者は、自己使用目的で取引することが一般 的であり、また、画地条件等から新規に共同住宅の建築を想定することは実現性に乏しいため、収益価格は試算しなか った。そこで、取引事例に基づき、現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地と比較検討した価格との 均衡を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,600 円／㎡ [102.8] 100 100 [101.0] 100 [194.2] [104.0] 100 33,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市原市では、住環境等良好な市街地において は需要は堅調である。一方、住環境等の劣る 地域の需要は軟調であり、依然として二極化 が続いている。 最寄り駅からの交通接近性に劣り、周辺には 農地等が見られる住宅地域で、近隣地域の地 域要因に特段の変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +78.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％