別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 市原 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -19 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　源　正人   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 65,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市旭五所２７番１２ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 八幡宿 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.3 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       177 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 八幡宿駅南西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域として今後もその現状を維持するものと見込まれる。地価水準は現状では概ね安定して おり今後も当面はやや上昇傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市原市内のＪＲ内房線及び京成千原線各駅を駅勢圏の中心とする住宅地域。需要者は市原市内に居住する 一次取得者層が中心だが他県からの転入も見られる。居住環境の良好な住宅地域で地価水準も概ね安定している。新型 コロナウィルス感染症による地価への影響は現在のところ限定的である。需要の中心価格帯は、土地は標準地と同等規 模で１０００万円～１２００万円程度、新築の戸建物件は２６００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で周辺に共同住宅も見られるが、賃貸物件としての十分な投資採算性は見込めず、また 画地規模が小さく共同住宅の想定が困難であるため収益還元法は非適用とした。居住の快適性を重視して価格決定が行 われる傾向にあり、取引も自用目的が中心であるため、市場性を反映した比準価格を採用し、下記代表標準地との検討 等も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,600 円／㎡ [102.8] 100 100 [101.0] 100 [ 96.0] [101.0] 100 66,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の進行等を背景に地価の二 極化が継続している。コロナ禍による影響は 少なく限定的なものにとどまっている。 住環境、生活利便性ともに良好な住宅地域で 底堅い需要を維持しており、地価は上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％