別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 市原 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -14 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　青沼　貴仁   TEL.

鑑定評価額 1,770,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市上高根字小谷１３１６番５８ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、下水 馬立 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    15 ｍ、南    70 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.1 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 馬立駅南西方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市原市郊外の市街化調整区域の住宅団地で、当該地域は人口減少が続いており地価はやや下落傾向で推移すると 予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏内は、市原市内の市街化調整区域内の住宅団地である。圏外からの転入者は少ないが、都会からの田舎暮ら しを目的とした需要は僅かながらある。郊外の区画整然とした住宅地域のため一定の需要があり、土地は比較的安定的 に推移している。土地は１３５㎡で１８０万円程度、新築住宅は少ないが、２，０００万円台前半が取引の中心である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似地域内における自己使用目的で取引された信頼性の高い取引事例を収集した。一方、対象標準地の画地規模では敷 地内に戸数以上の駐車場を確保できないため、駐車場付の共同住宅の想定が困難であり、収益価格は試算しない。快適 性を重視する住宅地域であることから自己使用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されるこ とが一般的と認められるので、周辺の地価動向を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市原市は全体的には人口減少しているが、利 便性の高い地域の地価は強含みであるが、郊 外の地域は横這い又は下落傾向にある。 市原市の市街化調整区域の区画整然とした住 宅地域であり、地域要因に格別な変動要因は ないが、地価はやや下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％