別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 市原 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -13 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　竹ケ原　博邦   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 62,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市姉崎西２丁目８番７ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 台形 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅、アパート が多い区画整理済の 住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 姉ケ崎 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       171 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 姉ケ崎駅南西方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業が実施された区画整然とした住宅地域で、姉ケ崎駅から徒歩圏に位置する。良好な住環境を背 景として、引き続き堅調な需要が見込めることから、地価は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ内房線沿線のうち姉ケ崎駅周辺の住宅地域を中心に、その周辺の住宅地域を含む。主たる需要者は市 原市内及び千葉市への通勤を前提とした個人が中心である。同一需給圏内において中心となる土地の取引規模は１００ ㎡台前半～２５０㎡程度であり、土地の取引総額感は６００万円～１千万円台前半程度である。同一需給圏内において は、需要に対して供給の少ない状態が継続しているため、地価は強含みで推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模等の観点から、収益還元法は適用できなかった。標準地の主たる需要者である自己使用目的の個人は 、類似不動産の取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。取引事例比較法による比準価格は同 一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいており、類似不動産の市場性を反映していることから規範性が高い。 よって比準価格を標準に、代表標準地との比較を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,600 円／㎡ [101.9] 100 100 [101.0] 100 [ 88.4] [101.0] 100 61,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向にあり、地価は住環境 の良否による二極化傾向にある。 土地区画整理事業が実施された区画整然とし た住宅地域。最寄駅から徒歩圏に位置し、良 好な住環境を有する。地域要因に特段の変動 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％