別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 市原 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -11 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　竹ケ原　博邦   TEL.

鑑定評価額 9,590,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市椎津字山谷２４１６番 ②地積 　(㎡) 585   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 東4m市道 水道 姉ケ崎 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       585 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 姉ケ崎駅南方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市原市郊外部に位置する農家住宅及び一般住宅が混在する住宅地域である。近隣地域は市中心部及び最寄駅への 接近性に劣る住宅地域であり、需要は弱いことから、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市原市及び隣接市等の市街化調整区域内における農家住宅等を中心とする住宅地域である。主たる需要者 は、地縁的選好性を有する地元出身者のほか、県外からの移住を目的とした個人も含まれる。同一需給圏内においては 、市中心部と比較して取引総額が嵩まないため、土地の取引規模も２００㎡～５００㎡超まで様々であり、需要の中心 となる価格帯は見出しにくいが、土地のみの中心となる取引価格帯は１千万円以内が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は立地等の観点から、収益還元法は適用できなかった。標準地の主たる需要者である自己使用目的の個人は、類 似不動産の取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。取引事例比較法による比準価格は同一需 給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいており、類似不動産の市場性を反映していることから規範性が高い。よっ て比準価格を標準に、代表標準地との比較を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,400 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [104.0] 100 [ 77.5] [100.0] 100 16,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向にあり、地価は住環境 の良否による二極化傾向にある。 農家住宅と一般住宅が混在する市原市郊外部 の住宅地域である。地域要因に特段の変動は ないが、需要は弱い状況が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％