別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 市原 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -7 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　豊田　正一   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 64,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市八幡字鬼田３８２番２ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,50) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北西5m市道 水道、ガス 八幡宿 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  18.2 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業等により、 居住環境の良好な住宅地域と して発展すると予測する 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 八幡宿駅南方 600m 法令 規制 １低専 (30,50) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内の戸建住宅地域で、土地区画整理事業が進捗し需要が継続して高まっていることから、将来性があり 地価は微上昇していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ内房線の八幡宿駅，五井駅のほか千葉市南部の駅徒歩圏内外の住宅地域である。需要者の中心は八 幡宿地区のほか八幡宿駅郊外の居住者や賃貸住宅居住者の第一次取得者である。当地域は八幡宿駅徒歩圏内の熟成した 将来性のある戸建住宅地域で需給は安定している。取引件数が微増加傾向にある中で、土地区画整理事業計画もあり市 場性が高い。土地は１５５㎡程度で１００４万円前後、新築戸建物件は２５０４万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は間口が約８．５ｍと狭く規模も１５５㎡で小さいため、地域において標準的である駐車場を備えた一般的な共 同住宅を想定することが困難であり収益還元法は適用できなかった。当地域は居住環境をより重視した区画整理事業予 定のある、自用目的での戸建住宅地向けの土地取引が中心であることから、標準地と代替性が強い類似の取引事例と比 較検討した精度信頼性が高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,600 円／㎡ [102.8] 100 100 [101.0] 100 [ 97.8] [101.0] 100 64,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 取引件数は増加方向にある。取引価格は多く が微増加方向であるが、地域格差による二極 化の程度がやや拡大している。コロナ禍の影 響は少ない。 土地区画整理事業の計画がある徒歩圏内の住 宅地域で、当地域の需要が継続的に高まって おり、地価は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％