別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 市原 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市原 -1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　井村　弘範   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 51,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 市原市平田字貝塚３番３外 ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 (60,180) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農地 も見られる既成住宅 地域 西4.5m市道 水道 五井 960m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.4 ｍ、奥行　約　　  13.1 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 五井駅南西方 960m 法令 規制 １住居 (60,180) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 農地も見られる住宅地域で、今後は農地等の転用が進み、住宅地としての熟成度を増していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市原市内のＪＲ内房線沿線の住宅地域で一部周辺市町も含まれる。需要者は市原市内に居住する一次取得 者層が中心である。従来からの住宅地で居住環境は良好とは言えないが、五井の中心市街地に近く生活利便性は良好で 地価水準も概ね安定している。需要の中心となる価格帯は、土地は標準地と同等規模で１０００万円程度、新築の戸建 物件は２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は実際の取引により試算したもので実証的な価格である。収益価格については、自己使用が中心の戸建住宅地 域で賃貸住宅の想定が困難であることから試算しなかった。近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域で、自用目的 での取引が中心である。したがって実証的で説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　市原 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,900 円／㎡ [101.7] 100 100 [101.0] 100 [187.1] [102.0] 100 51,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市原市内の住宅地は、内房線沿線の住環境に 優れる地域を中心に地価上昇が継続する一方 、利便性の劣る地域は需要が弱く、二極化が 継続している。 農地も見られる戸建中心の住宅地域で、今の ところ地域要因に大きな変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +89.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％