別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 勝浦 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   勝浦 -2 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　松島　孝悟   TEL.

鑑定評価額 4,130,000 円  １㎡当たりの価格 25,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勝浦市興津字家名４８番１７ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか民宿 も見られる海に近い 住宅地域 北西4.5m市道 水道 上総興津 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.4 ｍ、奥行　約　　  14.1 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 上総興津駅南東方 450m 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は漁村集落地域であり、地域内において特段の変動要因が無いことから、当面は現状を維持するものと 予測する。地価は下落基調のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は勝浦市内のＪＲ外房線の各駅を駅勢圏とする普通住宅地域。需給者の中心は勝浦市内に居住する第一次取 得者が過半を占める。市の人口は減少傾向にあり、地域の衰退を受けて住宅需要は下落傾向にある。当該地域は上総興 津駅徒歩圏にあるものの、勝浦駅周辺と比較すると相対的に競争力は劣る。土地は１６５㎡程度で４００万円強、新築 の戸建物件は２０００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己使用の戸建住宅が中心である。駅徒歩圏にあり、周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、当該 地は画地規模が１６５㎡と狭隘なため収益還元法は適用できなかった。他方、比準価格は規範性の高い事例を採用し、 算出過程における補正率も妥当な範囲であり、市場性を反映した実証的な価格であると判断される。従って、比準価格 を標準として代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いすみ -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,500 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 92.6] [100.0] 100 24,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 勝浦市の漁獲量は県内２位を誇るが、新型コ ロナ感染症の影響で観光収入は減少している 。人口減少を受けて地価は下落傾向にある。 最寄り駅から徒歩圏内にある漁村集落地域で 、地域要因に特段の変化は認められない。地 価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％