別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 勝浦 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   勝浦 -1 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　松島　孝悟   TEL.

鑑定評価額 3,990,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 勝浦市沢倉字梨木２０８番７ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北東7m市道 水道 勝浦 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  13.9 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　７ｍ市 道 交通 施設 勝浦駅東方 1.6km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域で特段の地域要因の変動は見られないため今後も現状を維持するものと予測する。傾斜地が多く 環境が劣るため地価は下落傾向で推移するものと予測する。住宅地のコロナ禍の影響は小さいものと判断する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は勝浦市のＪＲ外房線の各駅を駅勢圏とする普通住宅地域。需給者の中心は勝浦市内に居住する第一次取得 者が過半を占める。市の人口は減少傾向にあり、地域の衰退を受けて住宅需要は下落傾向にある。当該地域は勝浦駅勢 圏にあるものの、傾斜地が多い地域で相対的に競争力は劣る。土地は１９０㎡程度で４００万円程度、新築の戸建物件 は２０００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用の戸建住宅が中心で、周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、賃貸物件としての十分な投資 採算性が見込めず、また画地規模等の観点からも共同住宅の想定が困難であるため収益還元法は適用できなかった。比 準価格は規範性の高い事例を採用し算出過程の補正率も妥当な範囲であり、市場性を反映した実証的な価格であると判 断される。従って、比準価格を標準として代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いすみ -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,500 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [110.5] [100.0] 100 20,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 勝浦市の漁獲量は県内２位を誇るが、新型コ ロナ感染症の影響で観光収入は減少している 。人口減少を受けて地価は下落傾向にある。 駅からやや距離のある住宅地で傾斜地が多く 、周辺の住宅地域に比べ競争力は劣る。地価 は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％