別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 柏 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 9-2 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　岡野　将之   TEL.

鑑定評価額 188,000,000 円  １㎡当たりの価格 71,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市高田字三勢１１１３番１２外 ②地積 　(㎡) 2,627   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1 工場兼事務所 Ｓ2 中小規模の工場、倉 庫等の建ち並ぶ工業 地域 北11m市道 水道、ガス、下水 柏の葉キャンパス 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   160 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.7 ｍ、奥行　約　　  52.5 ｍ、規模　　     2,627 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 柏の葉キャンパス駅南 方 1.7km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場、倉庫等が集積する既成の工業地域である。周辺地域において、土地区画整理事業が進行してお り、大規模地においては物流施設も増加しつつあり、地価は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏市及び隣接市の中小規模の工場を中心とした工業地域である。中小規模の画地が多く、主たる需要者 は製造業や倉庫業等を営む事業法人である。熟成度の高い工業地域であり、柏ＩＣを中心とする大規模物流施設用地の 需要増による価格上昇が波及し、対象標準地周辺も価格上昇傾向にある。価格水準としては、対象標準地程度の規模で ６５，０００～７５，０００円／㎡程度が中心価格帯と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は自用の工場等としての使用を中心とした工業地域に存しており、類似工場等の賃貸事例の入手が困難であ ることから収益還元法の適用は断念した。自用の工場等は、立地条件や敷地規模等を重視して価格が形成されているこ とから、当該需要者の価格検討過程を反映している比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大規模物流施設の需要増による工業地の地価 上昇が、中小規模の工場を中心とする工業地 域にも波及している。 中小規模の工場を中心とした既成の工業地域 であり、周辺では区画整理事業が進行中であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％