鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

柏 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０５０３７７５ -1028	野田市		建付地	（　）	不整形	北10.9m市道、東4.4m、南5m、三方路		近商 (90,200)
b	２３１０５０８３８３ -12	野田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東21m国道、北西8m、南西7m、南東6m、四方路		準住居高度地区2種 (70,200)
c	２３１０５０７２０８ -1052	野田市		更地	（　）	不整形	北東18m市道、南東15m、角地		１住居高度地区1種地区計画等 (70,200)
d	２３１０５０７２０８ -1042	野田市		更地	（　）	不整形	北東8.1m市道、南東3.5m、角地		商業 (100,400)
e	２３１０５０７２０８ -1038	我孫子市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11m県道、南西11m、南東4m、三方路		１住居高度地区1種 (65,154)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,302	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 81.5]	67,215	100 [ 88.3]	76,121	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	77,600
b	(　 ) 110,011	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.5]	95,248	100 [ 113.6]	83,845		85,500
c	(　 ) 83,139	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	86,658	100 [ 84.0]	103,164		105,000
d	(　 ) 65,408	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	66,689	100 [ 90.1]	74,017		75,500
e	(　 ) 58,110	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	55,992	100 [ 90.2]	62,075		63,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -18.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +19.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.5	交通・接近　 -9.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,000 円／㎡]

柏 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,527,170	3,972,308	15,554,862	10,325,700	5,229,162	（　0.9731） 5,088,498	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	108,265,915 円　　　　（　 55,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	780.00	ＬＳ1	780.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	1,956 ㎡	39.0 m x 50.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地上１階建て、一棟貸し店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

共用部分がないため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	780.00	100.0	780.00	2,260	1,762,800	8.0	14,102,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		780.00	100.0	780.00		1,762,800		14,102,400
								0

⑨年額支払賃料	1,762,800 円　×　12ヶ月　＝　 21,153,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 780.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,153,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,755,749 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,397,851 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,102,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 129,319 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,527,170 円　　　　（　 9,983 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-710	2,181 ( 2,091)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,181	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,275 円/㎡　月額支払賃料（　 2,260 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-555	2,381 ( 2,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [ 97.0]	2,247
c	千葉第５（賃）　　　　-11	2,953 ( 2,692)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [120.0]	100 [ 97.0]	2,699

柏 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	447,000 円	149,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	634,608 円	21,153,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,326,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,266,500 円	149,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,972,308 円　（　　　　　　 2,031 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

16 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	149,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 780.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0904 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,325,700 円（　　　　　 5,279 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,527,170 円
②総費用	3,972,308 円
③純収益　①－②	15,554,862 円
④建物等に帰属する純収益	10,325,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,229,162 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,088,498 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,601 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,265,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
柏 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

柏 5-13

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　薩美　奈津美

TEL.

鑑定評価額

159,000,000 円

１㎡当たりの価格

81,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	63,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	柏市風早１丁目３番４外				②地積　(㎡)	1,956 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）地区計画等
	1:1.2	店舗Ｓ1	大中規模の店舗が建ち並ぶ郊外路線商業地域	北東25m国道、背面道	水道、下水	柏 5.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 140 ｍ、西 175 ｍ、南 200 ｍ、北 160 ｍ

②標準的使用

沿道型店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 39.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,956 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

柏駅南東方

5.2km

法令

規制

準工
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

大型のロードサイド店舗等が集積する路線商業地域として安定的な状況にあるが、近隣で大規模商業施設の増床
等も見られ、商業集積が進行していくものと予想される。

(3)最有効使用の判定

沿道型店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 86,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 55,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は柏市及び周辺都市を中心とする国道、県道等の主要幹線道路沿いの路線商業地域である。近隣周辺は集客
力のある大規模ロードサイド店舗が集積する地域であり、需要者の中心は全国的に沿道店舗をチェーン展開する法人等
である。車両交通量の多い地域であり大規模商業施設の集積が進んでいることから地価は上昇傾向にあると判断される
。取引が少ないエリアであるが、需要の中心としては６万円／㎡～１０万円／㎡の水準である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、柏市及び周辺市の国道沿いの商業地域に存する取引事例を採用し規範性ある価格が求められている。収益
価格は店舗を賃貸想定した収益還元法を適用したが、収益還元法における賃料想定については業種・売上高等により負
担可能賃料にやや幅があり、還元利回り等には将来予測を含むものである。よって、より実証的な比準価格を重視し、
収益価格を参考にとどめ、代表標準地価格から検討した価格との均衡に留意し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　柏 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 156,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[100.0]

100
[198.6]

[102.0]
100

81,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直しているが、世界的な
金融引締め等が続くなか海外景気の下振れが
国内景気を下押しするリスクがある。市人口
は増加傾向。

交通量の多い国道１６号線沿いの路線商業地
域である。周辺で新規店舗が開店するなど商
業集積の高まりが見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +91.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

柏 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０５０８３８３ -12	野田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東21m国道、北西8m、南西7m、南東6m、四方路		準住居高度地区2種 (70,200)
b	２３１０５０７２０８ -1050	野田市		更地	（　）	不整形	北東21m国道、北西4m、角地		準住居高度地区1種 (70,200)
c	２３１０５０９４３５ -5	柏市		更地	（　）	台形	南東24m国道、南西4m、角地		準住居 (70,200)
d	２３１０５０８３８３ -3541	印西市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12.5m国道、東12m、南12m、三方路		準工高度地区2種地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 110,011	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.5]	95,248	100 [ 105.1]	90,626	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	92,400
b	(　 ) 97,765	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	87,366	100 [ 95.7]	91,292		93,100
c	(　 ) 61,220	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	67,050	100 [ 107.0]	62,664		63,900
d	(　 ) 95,300	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	94,211	100 [ 115.8]	81,357		83,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 86,000 円／㎡]

柏 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,311,161	3,899,388	15,411,773	10,166,400	5,245,373	（　0.9731） 5,104,272	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	108,601,532 円　　　　（　 55,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	780.00	ＬＳ1	780.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	1,956 ㎡	39.0 m x 50.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し店舗（１階建て）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

共用部分、階段等がないため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	780.00	100.0	780.00	2,235	1,743,300	8.0	13,946,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		780.00	100.0	780.00		1,743,300		13,946,400
								0

⑨年額支払賃料	1,743,300 円　×　12ヶ月　＝　 20,919,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 780.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,919,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,736,327 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,183,273 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,946,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 127,888 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,311,161 円　　　　（　 9,873 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-351	1,980 ( 1,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,129	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,250 円/㎡　月額支払賃料（　 2,235 円/㎡）　基準階 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-355	2,218 ( 2,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,335
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

柏 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	432,000 円	144,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	627,588 円	20,919,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,327,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,224,000 円	144,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	144,000 円	144,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	144,000 円	144,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,899,388 円　（　　　　　　 1,994 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	144,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 780.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,166,400 円（　　　　　 5,198 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,311,161 円
②総費用	3,899,388 円
③純収益　①－②	15,411,773 円
④建物等に帰属する純収益	10,166,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,245,373 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,104,272 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,610 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,601,532 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,500 円／㎡）