鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

柏 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０５０９０８２ -66	柏市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、東6m、角地		１低専 (70,150)
b	２３１０５０９０８２ -30	柏市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東20m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
c	２３１０５０７２０８ -32	我孫子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南18m市道、南6m、角地		商業 (100,400)
d	２３１０５０７２０８ -30	我孫子市		建付地	（　）	長方形	西4.3m市道、中間画地		商業 (100,258)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 173,977	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 110.3]	159,781	100 [ 81.3]	196,533	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	197,000
b	(　 ) 148,046	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	147,756	100 [ 85.5]	172,814		173,000
c	(　 ) 173,293	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	167,035	100 [ 107.7]	155,093		155,000
d	(　 ) 161,721	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	165,051	100 [ 94.5]	174,657		175,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 175,000 円／㎡]

柏 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,907,816	5,120,557	21,787,259	19,273,600	2,513,659	（　0.9519） 2,392,752	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	53,172,267 円　　　　（　 121,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	262.80	ＲＣ6	1,257.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	439 ㎡	21.3 m x 21.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～６階共同住宅を想定。

⑦有効率　 95.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	262.80	85.0	223.38	2,715	606,477	3.0	1,819,431
							1.0	606,477
2～ 2	居宅	198.90	98.0	194.92	1,697	330,779	1.0	330,779
							1.0	330,779
3～ 3	居宅	198.90	98.0	194.92	1,748	340,720	1.0	340,720
							1.0	340,720
4～ 5	居宅	198.90	98.0	194.92	1,799	350,661	1.0	350,661
							1.0	350,661
6～ 6	居宅	198.90	98.0	194.92	1,867	363,916	1.0	363,916
							1.0	363,916

計		1,257.30	95.3	1,197.98		2,343,214		3,556,168
								2,343,214

⑨年額支払賃料	2,343,214 円　×　12ヶ月　＝　 28,118,568 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,197.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,118,568 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,333,841 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,784,727 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,556,168 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,610 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,343,214 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,090,479 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,907,816 円　　　　（　 61,293 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-724	1,643 ( 1,641)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	1,822	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,770 円/㎡　月額支払賃料（　 1,697 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-723	1,251 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,720
c	千葉第５（賃）　　　　-726	1,299 ( 1,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,767

柏 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	912,000 円	304,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	843,557 円	28,118,568　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 173,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,584,000 円	304,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	304,000 円	304,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	304,000 円	304,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,120,557 円　（　　　　　　 11,664 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	304,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,257.30 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,273,600 円（　　　　　 43,903 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,907,816 円
②総費用	5,120,557 円
③純収益　①－②	21,787,259 円
④建物等に帰属する純収益	19,273,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,513,659 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,392,752 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,450 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,172,267 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 121,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
柏 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

柏 5-10

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　福士　正直

TEL.

鑑定評価額

74,600,000 円

１㎡当たりの価格

170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	柏市北柏３丁目１番８				②地積　(㎡)	439 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	台形 1:1	店舗兼事務所ＲＣ6	店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅に近い商業地域	東12m市道	水道、ガス、下水	北柏 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 70 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.3 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 439 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

北柏駅南東方

150m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

北柏駅南口駅前ロータリーに近い商業地であるが繁華性は低い。地域内では通り沿いの駐車場に２階建ての賃貸
アパートが建つなど商業地から住宅地へと移行する傾向もみられる。地価も住宅地の影響を受ける傾向にある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 173,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 127,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は柏市及び隣接市に存する各駅周辺の商業地域である。需要者の中心は、地元の富裕層並びに中小法人であ
り、中央資本の進出は見られない。当地域は区画整理事業により整備された地区であるが、区域が狭く住宅の張り付き
も悪いため学校や大型の商業施設などがなく、発展性に乏しい地域である。近隣は駅近の商業地とは言っても人通りも
少なく、寂しい状況にある。地価水準は、坪当たり５０万円～６０万円と住宅地とあまり変わらない水準である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は北柏駅周辺に適切な事例が得られなかったため広域的な地域の取引事例より求めたものであるが、市場性を
反映した価格である。一方収益価格は、標準地に最有効使用の賃貸建物を想定し、収益、費用、利回り等を検討して求
めた理論的な価格であるが、当地域は商業的な熟成度が低く、投資対象としての評価も低いことから低位に求められた
。ここでは、実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格をも関連付け、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    166,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安・物価高など不安定な経済情勢下にある
が不動産市況への大きな影響は見られない。
むしろ金融緩和政策により市場の回復傾向が
みられる。

繁華性の劣る近隣商業地域であり、地域内に
新規に賃貸住宅が建てられるなど商業性の薄
れる傾向がみられる。

標準地の個別的要因に変動はない。また、代
替・競争関係にある他の不動産との比較上、
優劣や競争力の程度にも変化は見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

柏 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０５０７２０８ -3	柏市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、北東8m、南西3.8m、三方路		商業 (100,400)
b	２３１０５０７２０８ -1036	我孫子市		更地	（　）	長方形	西18m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	２３１０５０７２０８ -1024	柏市		更地	（　）	ほぼ整形	北東（駅前広場）市道、北東22.5m、南東22m、三方路		近商地区計画等 (100,300)
d	２３１０５０７２０８ -1035	我孫子市		建付地	（　）	不整形	東8m市道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 167,736	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.1]	190,262	100 [ 114.1]	166,750	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	167,000
b	(　 ) 195,241	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	204,027	100 [ 115.1]	177,261		177,000
c	(　 ) 226,941	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	232,161	100 [ 135.0]	171,971		172,000
d	(　 ) 198,948	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 94.0]	100 [ 92.2]	234,143	100 [ 115.3]	203,073		203,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -9.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +12.5	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 173,000 円／㎡]

柏 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	27,030,278	5,125,397	21,904,881	19,273,600	2,631,281	（　0.9519） 2,504,716	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	55,660,356 円　　　　（　 127,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	262.80	ＲＣ6	1,257.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	439 ㎡	21.3 m x 21.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗２階から上階を住宅（４８．７㎡平均、２０戸）とした

⑦有効率　 95.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	262.80	85.0	223.38	2,720	607,594	3.0	1,822,782
							1.0	607,594
2～ 2	居宅	198.90	98.0	194.92	1,700	331,364	1.0	331,364
							1.0	331,364
3～ 3	居宅	198.90	98.0	194.92	1,751	341,305	1.0	341,305
							1.0	341,305
4～ 5	居宅	198.90	98.0	194.92	1,819	354,559	1.0	354,559
							1.0	354,559
6～ 6	居宅	198.90	98.0	194.92	1,870	364,500	1.0	364,500
							1.0	364,500

計		1,257.30	95.3	1,197.98		2,353,881		3,569,069
								2,353,881

⑨年額支払賃料	2,353,881 円　×　12ヶ月　＝　 28,246,572 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,197.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,246,572 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,344,465 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,902,107 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,569,069 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,728 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,353,881 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,095,443 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	27,030,278 円　　　　（　 61,572 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-205	1,381 ( 1,380)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,710	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,773 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-206	1,900 ( 1,900)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	1,831
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

柏 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	912,000 円	304,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	847,397 円	28,246,572　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 174,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,584,000 円	304,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	304,000 円	304,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	304,000 円	304,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,125,397 円　（　　　　　　 11,675 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	304,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,257.30 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,273,600 円（　　　　　 43,903 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	27,030,278 円
②総費用	5,125,397 円
③純収益　①－②	21,904,881 円
④建物等に帰属する純収益	19,273,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,631,281 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,504,716 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,706 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,660,356 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 127,000 円／㎡）