鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

柏 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０５０３７７５ -10	柏市		建付地	（　）	長方形	北東18m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
b	２３１０５０８０８２ -1033	柏市		建付地	（　）	長方形	南東17.7m市道、北東5.8m、角地		１住居 (70,200)
c	２３１０５０９５２０ -51	柏市		更地	（　）	ほぼ台形	南東16m市道、中間画地		１住居高度地区1種地区計画等 (60,200)
d	２３１０５０９０８２ -30	柏市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東20m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)
e	２３１０５０７２０８ -32	我孫子市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南18m市道、南6m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,200	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	115,893	100 [ 99.3]	116,710	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	117,000
b	(　 ) 148,647	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	142,249	100 [ 106.7]	133,317		133,000
c	(　 ) 149,749	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	146,437	100 [ 105.9]	138,279		138,000
d	(　 ) 148,046	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	147,756	100 [ 118.2]	125,005		125,000
e	(　 ) 173,293	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	167,035	100 [ 141.5]	118,046		118,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 126,000 円／㎡]

柏 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,035,911	1,398,510	3,637,401	3,319,380	318,021	（　0.9523） 302,851	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	6,443,638 円　　　　（　 60,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	68.40	Ｓ3	205.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種地区計画等	90 ％	200 ％	200 ％	106 ㎡	8.1 m x 13.0 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建店舗ビルを想定。

⑦有効率　 85.2 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	68.40	85.2	58.28	2,570	149,780	2.0	299,560
							1.0	149,780
2～ 2	店舗	68.40	85.2	58.28	2,140	124,719	2.0	249,438
							1.0	124,719
3～ 3	店舗	68.40	85.2	58.28	2,040	118,891	2.0	237,782
							1.0	118,891
～

～

計		205.20	85.2	174.84		393,390		786,780
								393,390

⑨年額支払賃料	393,390 円　×　12ヶ月　＝　 4,720,680 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 174.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 629,424 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,350,104 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 444,059 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,906,045 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	786,780 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,215 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 393,390 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 122,651 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,035,911 円　　　　（　 47,509 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-664	1,963 ( 1,907)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	2,887	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,650 円/㎡　月額支払賃料（　 2,570 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-663	1,781 ( 1,729)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 73.6]	100 [100.0]	2,420
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

柏 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	243,000 円	48,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	535,010 円	5,350,104　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 110,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 413,100 円	48,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,600 円	48,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,600 円	48,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,398,510 円　（　　　　　　 13,193 円／㎡）　　（経費率　　 27.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9523

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,600,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 205.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0683	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,319,380 円（　　　　　 31,315 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,035,911 円
②総費用	1,398,510 円
③純収益　①－②	3,637,401 円
④建物等に帰属する純収益	3,319,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	318,021 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	302,851 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,857 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,443,638 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
柏 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

柏 5-7

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　関口　弘

TEL.

鑑定評価額

13,300,000 円

１㎡当たりの価格

125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	99,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	柏市加賀３丁目１９５４番１２｢加賀３－１９－３｣				②地積　(㎡)	106 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度地区2種地区計画等 (90,200)
	1:1.5	店舗兼事務所Ｓ3	店舗付住宅、事務所等が建ち並ぶ近隣商業地域	南西14.5m市道	水道、ガス、下水	増尾 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 10 ｍ、南 75 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.1 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 106 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．５ｍ市道

交通

施設

増尾駅北西方

260m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度地区2種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

東武野田線増尾駅至近の旧来からの商店街である。繁華性の程度は高いとはいえない地域であるが駅至近であり
相応の需要が見込まれることから地価はわずかながらも上昇基調にて推移するものとみられる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 126,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 59,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は柏市内の商業地域であると判断した。需要者は地縁性を有する個人事業主や地元企業等と思料する。供給
者は店舗を閉店した個人事業主等である。地価は駅に近い商業地であり当面緩やかな上昇基調にあるものと思料される
が商業地の取引は少なく中心となる価格帯は見出しにくいものの対象標準地程度の規模で坪４０万円から４２万円程度
であるとみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は駅に近い商業地である。繁華性にやや劣り賃料水準は価格水準とやや乖離しているものと思料する。比準
価格は類似地域内の代替・競争関係にある柏市内の取引事例から試算し市場性を反映したものである。よって本件では
市場の実態を反映した比準価格を重視し収益価格も関連付け代表標準地価格との均衡にも留意し、上記の通り鑑定評価
額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　柏 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 166,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[100.0]

100
[135.6]

[100.0]
100

125,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    124,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症への対応と社会経
済活動の両立をめざすなか低金利等の影響も
あって地価は上昇基調にある。

駅に近い既存の商店街であるが繁華性の程度
は低い。地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

柏 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０５０９６８１ -48	柏市		更地	（　）	ほぼ整形	南西21m国道、東7m、二方路		準住居高度地区1種 (60,200)
b	２３１０５０７２０８ -1021	柏市		建付地	（　）	台形	北東21m国道、南東3.8m、角地		準住居高度地区1種 (70,200)
c	２３１０５０７２０８ -1020	柏市		更地	（　）	ほぼ台形	南西22m国道、東4m、二方路		準住居高度地区1種 (60,200)
d	２３１０５０９５２０ -2	柏市		更地	（　）	不整形	北西13.5m県道、北東15m、角地		１住居高度地区1種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 136,286	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	134,301	100 [ 107.5]	124,931	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	125,000
b	(　 ) 128,740	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	135,841	100 [ 117.0]	116,103		116,000
c	(　 ) 131,000	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	132,670	100 [ 103.5]	128,184		128,000
d	(　 ) 115,882	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	118,495	100 [ 87.6]	135,268		135,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -11.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 126,000 円／㎡]

柏 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,029,960	1,397,880	3,632,080	3,319,380	312,700	（　0.9523） 297,784	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	6,335,830 円　　　　（　 59,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	68.40	Ｓ3	205.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種地区計画等	90 ％	200 ％	200 ％	106 ㎡	8.1 m x 13.0 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗ビルを想定

⑦有効率　 85.2 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	68.40	85.2	58.28	2,575	150,071	2.0	300,142
							1.0	150,071
2～ 2	店舗	68.40	85.2	58.28	2,136	124,486	2.0	248,972
							1.0	124,486
3～ 3	店舗	68.40	85.2	58.28	2,030	118,308	2.0	236,616
							1.0	118,308
～

～

計		205.20	85.2	174.84		392,865		785,730
								392,865

⑨年額支払賃料	392,865 円　×　12ヶ月　＝　 4,714,380 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 174.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 629,424 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,343,804 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 443,536 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,900,268 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	785,730 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,205 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 392,865 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 122,487 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,029,960 円　　　　（　 47,452 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-154	1,941 ( 1,861)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,451	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,652 円/㎡　月額支払賃料（　 2,575 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-355	2,218 ( 2,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,776
c	千葉第５（賃）　　　　-662	2,377 ( 2,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	2,641

柏 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	243,000 円	48,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	534,380 円	5,343,804　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 110,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 413,100 円	48,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,600 円	48,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,600 円	48,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	無し

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,397,880 円　（　　　　　　 13,188 円／㎡）　　（経費率　　 27.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9523

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,600,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 205.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0683	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,319,380 円（　　　　　 31,315 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,029,960 円
②総費用	1,397,880 円
③純収益　①－②	3,632,080 円
④建物等に帰属する純収益	3,319,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	312,700 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	297,784 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,809 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,335,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,800 円／㎡）