鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

柏 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０５０７２０８ -5	柏市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西13m県道、南西4m、角地		商業 (100,400)
b	２３１０５０７８９３ -1002	柏市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西7.9m市道、北西4m、角地		１中専高度地区1種 (70,200)
c	２３１０５０７２０８ -1018	柏市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東11m市道、南西4.5m、北西4m、三方路		近商 (100,300)
d	２３１０５０７２０８ -1008	柏市		建付地	（　）	台形	南西15m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	２３１０５０９４３５ -1011	柏市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、中間画地		１住居高度地区2種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 313,846	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	311,156	100 [ 90.8]	342,683	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	343,000
b	(　 ) 252,058	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 97.7]	100 [ 106.1]	256,776	100 [ 69.3]	370,528		371,000
c	(　 ) 353,535	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	345,024	100 [ 93.3]	369,801		370,000
d	(　 ) 297,985	100 [ 100.0]	[ 111.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	331,955	100 [ 81.8]	405,813		406,000
e	(　 ) 255,548	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	285,676	100 [ 69.6]	410,454		410,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.5	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.57	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.57	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 380,000 円／㎡]

柏 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,599,954	7,566,785	24,033,169	20,440,200	3,592,969	（　0.9299） 3,341,102	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	75,934,136 円　　　　（　 327,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗併用共同住宅	160.56	ＲＣ8	1,089.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	232 ㎡	14.4 m x 16.4 m	前面道路：市道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

８階建店舗併用共同住宅（１階：賃貸店舗、２～８階：各賃貸住宅）。

⑦有効率　 84.5 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	141.44	49.9	70.64	4,500	317,880	8.0	2,543,040
							1.0	317,880
2～ 3	居宅	135.44	89.7	121.44	2,550	309,672	1.0	309,672
							1.0	309,672
4～ 5	居宅	135.44	89.7	121.44	2,600	315,744	1.0	315,744
							1.0	315,744
6～ 7	居宅	135.44	89.7	121.44	2,630	319,387	1.0	319,387
							1.0	319,387
8～ 8	居宅	135.44	89.7	121.44	2,660	323,030	1.0	323,030
							1.0	323,030

計		1,089.52	84.5	920.72		2,530,516		4,755,676
								2,530,516

⑨年額支払賃料	2,530,516 円　×　12ヶ月　＝　 30,366,192 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 920.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,762,160 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,128,352 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,749,653 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,378,699 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,755,676 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,610 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,530,516 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,177,645 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,599,954 円　　　　（　 136,207 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-659	2,341 ( 2,339)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	2,623	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,660 円/㎡　月額支払賃料（　 2,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-662	2,377 ( 2,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [ 92.0]	2,690
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

柏 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,630,000 円	326,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,318,985 円	33,128,352　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 194,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,771,000 円	326,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	326,000 円	326,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	326,000 円	326,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,566,785 円　（　　　　　　 32,615 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9299

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	326,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 1,089.52 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,440,200 円（　　　　　 88,104 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,599,954 円
②総費用	7,566,785 円
③純収益　①－②	24,033,169 円
④建物等に帰属する純収益	20,440,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,592,969 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,341,102 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,401 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,934,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 327,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
柏 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

柏 5-6

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　家島　健輔

TEL.

鑑定評価額

83,300,000 円

１㎡当たりの価格

359,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	柏市柏３丁目８４７番１１外｢柏３－４－２５｣				②地積　(㎡)	232 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:1.2	事務所ＲＣ4	中層の店舗付事務所、共同住宅等が多い商業地域	北東14m市道	水道、ガス、下水	柏 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中高層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.4 ｍ、奥行　約　　 16.4 ｍ、規模　　 232 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４ｍ市道

交通

施設

柏駅南東方

500m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

柏市の中心商業地からはやや離れ、建物の規模、階数等でやや見劣りする商業地域である。近時の建築動向を見
るに、基準階を事務所から住宅とした高層化により、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 370,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 323,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ常磐線沿線の柏市及び松戸市の駅周辺に位置する商業地域である。需要者の中心は広域的な展開を
図る物販、飲食業の中堅企業のほか地元の資産家等と判断される。一部には駐車場としての利用も見られるなど、柏駅
東口の中心商業地（ハウデイモール）と比較し高度利用化、繁華性等の点でやや劣る地域となっている。取引の中心と
なる土地の価格帯（単価）は１２０万円／坪前後と判断されるが、規模による差も大きいエリアである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は対象標準地に最有効使用の賃貸ビルの建設を想定し、賃料収入からそれに伴う費用項目を控除し得られた純
収益を還元して求められ、収益性を反映した理論的な価格である。一方比準価格は、駅周辺の商業地の取引事例を中心
に地域要因の比較等の手順を踏んで求められた市場性を反映した価格である。よって比準価格に収益価格を関連付け、
更に代表標準地価格を規準とした価格との均衡にも留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　柏 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 344,000 円／㎡

[103.5]
100

100
[100.0]

100
[ 99.2]

[100.0]
100

359,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    341,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響も薄まり、県内５番目の人口
を有する都市として、駅前商業地域の地価は
上昇傾向にある。

駅に近い商業地域として熟成しており、地域
要因に特段の変化はない。今後については上
層階が住宅利用の高層化が進行すると予測さ
れる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.5
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

柏 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０５０７２０８ -1018	柏市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東11m市道、南西4.5m、北西4m、三方路		近商 (100,300)
b	２３１０５０７２０８ -1025	柏市		更地	（　）	ほぼ長方形	西13.9m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２３１０５０７２０８ -1004	柏市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11.2m市道、北東2m、角地		近商 (90,200)
d	２３１０５０７２０８ -1011	柏市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、北東5.4m、角地		近商高度地区2種 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 353,535	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	345,024	100 [ 93.3]	369,801	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	370,000
b	(　 ) 366,312	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	386,825	100 [ 106.4]	363,557		364,000
c	(　 ) 378,431	100 [ 100.0]	[ 107.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.4]	441,912	100 [ 119.2]	370,732		371,000
d	(　 ) 352,609	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	354,288	100 [ 95.9]	369,435		369,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -12.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 370,000 円／㎡]

柏 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,968,142	7,671,303	24,296,839	20,753,700	3,543,139	（　0.9299） 3,294,765	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	74,881,023 円　　　　（　 323,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗併用共同住宅	160.56	ＲＣ8	1,089.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	232 ㎡	14.4 m x 16.4 m	前面道路：市道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は各階４戸の１Ｋ

⑦有効率　 84.5 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	141.44	49.9	70.64	4,878	344,582	8.0	2,756,656
							1.0	344,582
2～ 3	居宅	135.44	89.7	121.44	2,554	310,158	1.0	310,158
							1.0	310,158
4～ 8	居宅	135.44	89.7	121.44	2,631	319,509	1.0	319,509
							1.0	319,509
～

～

計		1,089.52	84.5	920.72		2,562,443		4,974,517
								2,562,443

⑨年額支払賃料	2,562,443 円　×　12ヶ月　＝　 30,749,316 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 920.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,762,160 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,511,476 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,781,453 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,730,023 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,974,517 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,616 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,562,443 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,192,503 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,968,142 円　　　　（　 137,794 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-661	2,909 ( 2,906)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	2,690	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,664 円/㎡　月額支払賃料（　 2,554 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-151	2,600 ( 2,598)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [107.0]	100 [ 94.0]	2,638
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

柏 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,655,000 円	331,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,345,803 円	33,511,476　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 195,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,813,500 円	331,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	331,000 円	331,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	331,000 円	331,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,671,303 円　（　　　　　　 33,066 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9299

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	331,000,000 円	設計監理料率　 289,000 円／㎡　×　 1,089.52 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,753,700 円（　　　　　 89,456 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,968,142 円
②総費用	7,671,303 円
③純収益　①－②	24,296,839 円
④建物等に帰属する純収益	20,753,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,543,139 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,294,765 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,202 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,881,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 323,000 円／㎡）