鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

柏 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０５０７２０８ -1026	柏市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	２３１０５０７２０８ -5	柏市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西13m県道、南西4m、角地		商業 (100,400)
c	２３１０５０７２０８ -1016	柏市		更地	（　）	正方形	南西2m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	２３１０５０９４３５ -34	柏市		建付地	（　）	台形	北西10.8m市道、南3.3m、角地		１住居 (80,200)
e	２３１０５０７２０８ -1035	我孫子市		建付地	（　）	不整形	東8m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 227,673	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	211,943	100 [ 85.3]	248,468	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	248,000
b	(　 ) 313,846	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	311,156	100 [ 118.7]	262,136		262,000
c	(　 ) 274,747	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	289,583	100 [ 84.5]	342,702		343,000
d	(　 ) 245,530	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	239,216	100 [ 87.2]	274,330		274,000
e	(　 ) 198,948	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 94.0]	100 [ 92.2]	234,143	100 [ 88.4]	264,868		265,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 260,000 円／㎡]

柏 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,896,342	2,518,342	9,378,000	8,247,200	1,130,800	（　0.9519） 1,076,409	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	23,920,200 円　　　　（　 203,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	95.07	Ｓ5	466.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	118 ㎡	9.6 m x 13.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～５階事務所の鉄骨造５階建てのエレベーター・内階段付き店舗事務所ビル。

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	86.32	81.1	69.97	3,120	218,306	6.0	1,309,836
							1.0	218,306
2～ 5	事務所	95.07	85.2	80.97	2,600	210,522	2.0	421,044
							1.0	210,522
～

～

～

計		466.60	84.4	393.85		1,060,394		2,994,012
								1,060,394

⑨年額支払賃料	1,060,394 円　×　12ヶ月　＝　 12,724,728 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 393.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,724,728 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,056,152 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,668,576 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,994,012 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,455 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,060,394 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 200,311 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,896,342 円　　　　（　 100,816 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-276	3,115 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	2,981	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,649 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-277	2,902 ( 2,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,546
c	千葉第５（賃）　　　　-278	2,568 ( 2,492)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,853

柏 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	610,000 円	122,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	381,742 円	12,724,728　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 245,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,037,000 円	122,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	122,000 円	122,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	122,000 円	122,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,518,342 円　（　　　　　　 21,342 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	122,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 466.60 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,247,200 円（　　　　　 69,892 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,896,342 円
②総費用	2,518,342 円
③純収益　①－②	9,378,000 円
④建物等に帰属する純収益	8,247,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,130,800 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,076,409 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,122 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,920,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 203,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
柏 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

柏 5-4

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　車　英玉

TEL.

鑑定評価額

29,500,000 円

１㎡当たりの価格

250,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	柏市南柏１丁目８番２外｢南柏１－６－５｣				②地積　(㎡)	118 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗兼住宅ＲＣ5	小規模小売店舗が多い駅に近い商業地域	南東8m市道	水道、ガス、下水	南柏 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 45 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.6 ｍ、奥行　約　　 13.5 ｍ、規模　　 118 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

８ｍ市道

交通

施設

南柏駅北東方

120m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

再開発が完了した東口との比較においては西口は既成の小売り店舗が多く繁華性はやや劣る。一方で、駅近接の
商業地の需要は底堅い事から、今後も地価水準は上昇傾向で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 258,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 185,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は柏市及びその周辺市域のＪＲ常磐線沿線駅を最寄とする商業地域一帯と判断した。主たる需要者は商業収
益に着目した地元企業、物販、飲食店等を運営する法人事業主、地縁を有する地元の事業主等と判断した。供給者は地
元企業や投資家等。当該地域は再開発が完了した東口と比較するとやや繁華性は劣るものの、東口の利便性の向上から
住宅需要が増加し周辺のマンションの売れ行きも好調。その影響から当該地域の地価水準も上昇傾向で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と類似性の高い取引事例より求めており、各補修正も適正に行っており妥当といえる。収益価格
は収益性に着目した理論的な価格であり、賃貸物件や投資用不動産が多く存する地域においては信頼性を有する。本件
での典型的な需要者は小売り店舗を中心とした自己使用目的の事業主であり、賃料収入を目的とする投資家層とは異な
る。以上から、比準価格を重視し収益価格を関連付け代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　柏 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 166,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[100.0]

100
[ 67.9]

[100.0]
100

250,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    244,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

資源高や海外経済減速による下押し圧力を受
けるものの、新型コロナウイルス感染症や供
給制約の影響が和らぐもとで、回復傾向にあ
る。

駅近接の商店等が集積している商業地域。地
域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.5
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -29.5
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

柏 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０５０７２０８ -1026	柏市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	２３１０５０７２０８ -1016	柏市		更地	（　）	正方形	南西2m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	２３１０５０７２０８ -1018	柏市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東11m市道、南西4.5m、北西4m、三方路		近商 (100,300)
d	２３１０５０９４３５ -34	柏市		建付地	（　）	台形	北西10.8m市道、南3.3m、角地		１住居 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 227,673	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	211,943	100 [ 82.0]	258,467	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	258,000
b	(　 ) 274,747	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	289,583	100 [ 101.4]	285,585		286,000
c	(　 ) 353,535	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	345,024	100 [ 135.4]	254,818		255,000
d	(　 ) 245,530	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	239,216	100 [ 91.8]	260,584		261,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 258,000 円／㎡]

柏 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難である事から適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,784,276	2,503,409	9,280,867	8,247,200	1,033,667	（　0.9519） 983,948	（ 4.7 - 0.2 ） 4.5％
	⑧収益価格	21,865,511 円　　　　（　 185,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	95.07	Ｓ5	466.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	118 ㎡	9.6 m x 13.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～５階事務所を想定

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

共用部分を考慮した為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	86.32	81.1	69.97	3,055	213,758	6.0	1,282,548
							1.0	213,758
2～ 5	事務所	95.07	85.2	80.97	2,546	206,150	3.0	618,450
							1.0	206,150
～

～

～

計		466.60	84.4	393.85		1,038,358		3,756,348
								1,038,358

⑨年額支払賃料	1,038,358 円　×　12ヶ月　＝　 12,460,296 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 393.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,460,296 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,034,205 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,426,091 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,756,348 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,446 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,038,358 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 323,739 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,784,276 円　　　　（　 99,867 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-276	3,115 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,596	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,624 円/㎡　月額支払賃料（　 2,546 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-351	1,980 ( 1,972)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	2,651
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

柏 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	610,000 円	122,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	373,809 円	12,460,296　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 238,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,037,000 円	122,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	122,000 円	122,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	122,000 円	122,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,503,409 円　（　　　　　　 21,215 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	122,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 466.60 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,247,200 円（　　　　　 69,892 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,784,276 円
②総費用	2,503,409 円
③純収益　①－②	9,280,867 円
④建物等に帰属する純収益	8,247,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,033,667 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	983,948 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,339 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,865,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 185,000 円／㎡）