鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

柏 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０５０７２０８ -1030	柏市		更地	（　）	ほぼ正方形	南5.8m市道、中間画地		商業 (90,348)
b	２３１０５０８３８３ -3545	松戸市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東9m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	２３１０５０７２０８ -1001	柏市		更地	（　）	長方形	南14m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (72,325)
d	２３１０５０７２０８ -1005	柏市		建付地	（　）	台形	北7m市道、東3m、角地		商業 (100,400)
e	２３１０５０８３８３ -3547	松戸市		更地	（　）	不整形	南東6m市道、北西6m、二方路		商業駐車付置義務 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 664,028	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	681,293	100 [ 90.1]	756,152	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.9] 　　　　 100	793,000
b	(　 ) 489,925	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	502,173	100 [ 77.4]	648,802		681,000
c	(　 ) 506,624	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	534,995	100 [ 74.6]	717,151		752,000
d	(　 ) 471,320	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	477,333	100 [ 73.4]	650,317		682,000
e	(　 ) 966,063	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	981,551	100 [ 118.9]	825,526		866,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 727,000 円／㎡]

柏 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,104,417	12,308,849	32,795,568	24,017,000	8,778,568	（　0.9519） 8,356,319	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	194,333,000 円　　　　（　 609,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	237.20	Ｓ6	1,264.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	319 ㎡	13.5 m x 22.8 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の特性から１階店舗、２～６階を事務所と想定。

⑦有効率　 74.5 ％
の理由

共用部分を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	178.63	67.0	119.65	6,084	727,951	10.0	7,279,510
							1.0	727,951
2～ 6	事務所	217.25	75.8	164.64	3,380	556,483	5.0	2,782,415
							1.0	556,483
～

～

～

計		1,264.88	74.5	942.85		3,510,366		21,191,585
								3,510,366

⑨年額支払賃料	3,510,366 円　×　12ヶ月　＝　 42,124,392 円
⑩a共益費（管理費）	500 円／㎡　×　 942.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,657,100 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	47,781,492 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,965,864 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,815,628 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,191,585 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 194,327 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,510,366 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,094,462 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,104,417 円　　　　（　 141,393 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-160	2,827 ( 2,727)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,326	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,537 円/㎡　月額支払賃料（　 3,380 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-159	3,227 ( 3,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,914
c	千葉第５（賃）　　　　-10	3,515 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,742

柏 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,825,000 円	365,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,778,149 円	47,781,492　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,873,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,102,500 円	365,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	365,000 円	365,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	365,000 円	365,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,308,849 円　（　　　　　　 38,586 円／㎡）　　（経費率　　 27.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	365,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 1,264.88 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,017,000 円（　　　　　 75,288 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,104,417 円
②総費用	12,308,849 円
③純収益　①－②	32,795,568 円
④建物等に帰属する純収益	24,017,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,778,568 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,356,319 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,195 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 194,333,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 609,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
柏 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

柏 5-2

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　川口　浩司

TEL.

鑑定評価額

226,000,000 円

１㎡当たりの価格

710,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	510,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	柏市柏２丁目４１番２外｢柏２－８－２０｣				②地積　(㎡)	319 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	不整形 1:1.5	店舗、事務所兼共同住宅等ＲＣ6	店舗ビル、事務所ビル等が混在する商業地域	北16m市道、西側道	水道、ガス、下水	柏 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 35 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 22.5 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

柏駅東方

300m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域はメインではないが柏駅前の商業地域であり周辺は整備されている。駐車場等も見られ繁華性が高いわ
けではない。柏そごう跡地の再開発の動向等不確定要素もあり今後の動向を注視する必要がある。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 741,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 688,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、柏市及び周辺市の主要駅前に広がる駅前商業地域と把握した。需要者の中心は駅前商業地に出店希望の
物販飲食店等の事業者や投資法人等と思料する。周囲は駐車場も存するが店舗兼事務所ビル等の比較的中小規模のビル
のほか住宅を設置した複合ビルも見られる地域である。当該地域内では土地取引が少なく、価格水準の把握は難いが、
視認性に優る等の立地及び稀少性がある場合には相当の高値取引も想定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象不動産の存する地域では、複合ビルが標準的使用であり、これらの不動産の主たる市場参加者は投資採算性を重視
する傾向にある。しかし一方で実際の購入にあたっては、他購入者との駆け引き等から市場水準を見ながらの検討にな
るのが一般的である。そこで本件では、それら市場参加者の行動を的確に反映できる比準価格と収益価格を関連付け、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    680,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　柏 5-4                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    700,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の状況、国際情勢
、為替相場等により経済情勢は依然不透明で
それらが地価に与える影響を中長期的に注視
する必要がある。

柏駅前の商業地域である。そごう柏店の跡地
利用問題等不安要素もあり、今後の動向を注
視する必要がある地域である。

対象不動産は角地である。また形状が不整形
である。なお、個別的要因に変化は無い。格
差率に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.4 ％

+1.4 ％

３　試算価格算定内訳

柏 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０５０７２０８ -27	柏市		建付地	（　）	ほぼ台形	南11m市道、東3m、角地		近商 (100,200)
b	２３１０５０７２０８ -1001	柏市		更地	（　）	長方形	南14m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (72,325)
c	２３１０５０７２０８ -1029	柏市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,300)
d	２３１０５０７２０８ -1030	柏市		更地	（　）	ほぼ正方形	南5.8m市道、中間画地		商業 (90,348)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 621,692	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	627,853	100 [ 82.0]	765,674	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.9 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.9] 　　　　 100	803,000
b	(　 ) 506,624	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	534,995	100 [ 80.0]	668,744		702,000
c	(　 ) 551,131	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	581,443	100 [ 78.0]	745,440		782,000
d	(　 ) 664,028	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	681,293	100 [ 81.9]	831,860		873,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.43	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 741,000 円／㎡]

柏 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	46,752,085	12,604,312	34,147,773	24,254,400	9,893,373	（　0.9534） 9,432,342	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	219,356,791 円　　　　（　 688,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	237.20	Ｓ6	1,264.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	319 ㎡	13.5 m x 22.8 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺利用状況を勘案し、Ｓ造６階建て１階店舗、２階以上事務所ビルを想定した。

⑦有効率　 74.5 ％
の理由

共用部分を想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	178.63	67.0	119.65	6,880	823,192	10.0	8,231,920
							1.0	823,192
2～ 6	事務所	217.25	75.8	164.64	3,440	566,362	5.0	2,831,810
							1.0	566,362
～

～

～

計		1,264.88	74.5	942.85		3,655,002		22,390,970
								3,655,002

⑨年額支払賃料	3,655,002 円　×　12ヶ月　＝　 43,860,024 円
⑩a共益費（管理費）	500 円／㎡　×　 942.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,657,100 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	49,517,124 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,109,921 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	45,407,203 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,390,970 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 205,325 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,655,002 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,139,557 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	46,752,085 円　　　　（　 146,558 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-160	2,827 ( 2,727)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	3,501	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,552 円/㎡　月額支払賃料（　 3,440 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-352	2,537 ( 2,467)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 63.0]	100 [130.0]	3,644
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

柏 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,860,000 円	372,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,951,712 円	49,517,124　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,886,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,162,000 円	372,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	372,000 円	372,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	372,000 円	372,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	本件では計上しない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,604,312 円　（　　　　　　 39,512 円／㎡）　　（経費率　　 27.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	372,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 1,264.88 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,254,400 円（　　　　　 76,033 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	46,752,085 円
②総費用	12,604,312 円
③純収益　①－②	34,147,773 円
④建物等に帰属する純収益	24,254,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,893,373 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,432,342 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,568 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 219,356,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 688,000 円／㎡）