別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 柏 -78　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -78 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　松本　尊志   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 88,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市西原３丁目５７６番４２４ ｢西原３－２－９｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区1種 (60,160) 1:2 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅を 中心とする既成の住 宅地域 南西4m私道 水道、ガス、下水 江戸川台 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.1 ｍ、奥行　約　　  16.2 ｍ、規模　　       148 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 江戸川台駅東方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅を中心とする既成の住宅地域。今後も現状の住環境が維持されるものと予測される。街路条件 にやや劣るが最寄駅へ徒歩圏にあり、地価水準は近年の需給動向も反映して上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏市北部及び隣接市で東武野田線沿線を中心に形成された住宅地域である。需要の中心は３０代～４０ 代の第一次取得者で柏市及び隣接市居住者が多い。街路条件はやや劣るが、最寄りの江戸川台駅へ徒歩圏内に所在し周 辺に生活利便施設も見られることから、相応の取引需要が見られる。土地取引は標準地程度の面積で総額１３００万円 程度で、新築戸建分譲は３０００万円台の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は居住の快適性を重視する中小規模の一般住宅が多い既成住宅地域に所在し、収支採算性に合う賃貸物件の 想定が現実的ではないため収益価格の試算は行わない。自用の戸建住宅用地の取引が中心で、取引価格の水準を指標に 価格が決定されることが一般的な地域であり、周辺類似住宅地域に所在する複数の取引事例より試算した比準価格を標 準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -70                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [104.8] 100 100 [102.0] 100 [125.2] [104.0] 100 88,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏市住宅地の価格動向は、利便性や住環境等 の優劣により一様ではないが、全域的な需要 増に対する供給不足から、地価上昇地域が多 くを占めている。 中小規模一般住宅を中心とする既成の住宅地 域で、地域要因に特段の変化は見られない。 個別的要因に変化はなく、格差率に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +7.5 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％