別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 柏 -71　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -71 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　川口　浩司   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 76,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市宿連寺字天王前３９４番２１ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い県道 背後の既成住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 北柏 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.3 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 北柏駅北西方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から距離のあるバス便利用圏の地域。今後も現環境が維持されると予測する。地価は利便性は劣るが需要 の増加傾向から当面強含み程度で推移するものと予測する。ただし中長期的に注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広域的には柏市内およびその周辺市の住宅地域全域だが、その中でも常磐線各駅利用圏の駅から距離のあ る住宅地域が規範性が高いと思料される。当該地域は駅距離がある既存の住宅地域であり、主たる需要者は、地縁を有 する一次取得者層が中心である。土地取引は標準地程度の規模で１０００万円程度、新築戸建分譲では総額２０００万 円台から３０００万円台程度の物件が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の位置する宿連寺字天王前地域では低層の戸建住宅が標準的使用でありこれらの住宅は自己居住用に供され ることが主である。それらの不動産の市場参加者は、収益性よりも利便性快適性を中心に不動産の選別を図ると思料さ れる。また地域の特性から収益還元法の適用は断念した。結果的に一手法のみの適用となったが、それら市場参加者の 行動を的確に反映できる比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -58                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [105.0] 100 [163.9] [105.0] 100 76,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の状況、国際情勢 、為替相場等により経済情勢は依然不透明で それらが地価に与える影響を中長期的に注視 する必要がある。 最寄り駅接近性の劣る住宅地域で特段の変動 要因は認められない。 価格形成要因については方位が優る。なお、 個別的要因に変化は無い。格差率に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％