別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 柏 -68　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -68 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　岡野　将之   TEL.

鑑定評価額 8,510,000 円  １㎡当たりの価格 64,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市大津ケ丘１丁目３番２６ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 主として中規模一般 住宅が建ち並ぶ住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 柏 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.9 ｍ、奥行　約　　  14.9 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 柏駅南東方 4.3km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 駅から距離があるバス便を主とする既存の住宅地域であり、今後も現状の地域特性を維持するものと予測する。 地価水準は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏駅徒歩圏外の住宅地域と判定した。対象標準地が存する地域は、市内各駅からは距離があるものの、区 画整然とした住宅地域で住環境は良好であり、柏市の人口増加や柏駅周辺部及び東武野田線沿線における住宅地の価格 上昇が波及し、需要は増加に転じている。主たる需要者は、柏市や周辺部に車通勤する一次取得者層であり、価格水準 は１３０㎡程度の土地で８５０万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅から距離のある戸建住宅地域に存しており、自己使用を目的とした取引が中心である。主たる需要者は、収益性より も、居住の快適性や生活利便性等を重視し意思決定することから、収益価格の試算は断念し、比準価格の規範性は高い と判断した。よって、市場を反映した信頼性のある取引事例から試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏 まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -15                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,800 円／㎡ [103.7] 100 100 [105.0] 100 [ 92.1] [102.0] 100 64,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口増等を背景とした需要超過により、柏駅 及び東武野田線沿線部の地価上昇が、交通利 便性の劣る周辺部にも波及している。 交通利便性は劣るものの、区画整然とした既 存の住宅地域として熟成している。地域要因 に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％