別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 柏 -62　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -62 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　家島　健輔   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 83,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市しいの木台５丁目３４番３２ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い区画整理済み住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 五香 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.7 ｍ、奥行　約　　  15.3 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 五香駅北東方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した一般住宅を中心とした地域であり、今後においても現在の住環境を維持するものと予測される。生活利 便施設も近く、区画整然とした落ち着いた住環境にあることから、地価は上昇傾向での推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新京成電鉄線五香駅を最寄りとするも、駅からやや距離のある柏市及び隣接市の住宅地域である。需要者 は市内及び隣接市居住の地縁的選好性を有する第一次取得者層が主体であるが、熟成された住宅地であることから買替 層層にも一定の需要がある。交通利便性にはやや劣るものの、バス通り沿いに生活利便施設は整っている。土地価格は 標準画地規模で１３００万円から１５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、居住の快適性が重視される住宅地域内にあり、アパート等はほとんど見られないことから収益目的の土地 取引は極めて少なく、自己使用目的が取引の中心となる地域と判定された。従って本件では収益性を反映した収益価格 は試算せず、現実の不動産取引の実態を反映した比準価格を求め、更に代表標準地価格より求めた規準価格との均衡に も留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -9                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,100 円／㎡ [103.8] 100 100 [102.0] 100 [101.4] [102.0] 100 84,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏市は、人口・世帯数共に増加中。広域で鉄 道網が弱く、利便性の良い地域が限定される が、コロナ禍の影響も薄まり、地価は全般に 上昇傾向にある。 最寄駅からは距離があるが、区画整然とした 住宅地域である。地域要因に特段の変化は見 られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％