別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 柏 -61　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -61 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　関口　弘   TEL.

鑑定評価額 27,400,000 円  １㎡当たりの価格 166,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市小青田２丁目１６番１７ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 柏たなか 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    25 ｍ、南    35 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.4 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理事業により整備され た住宅地域であり、住宅建築 が進行中である。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 柏たなか駅西方 700m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は土地区画整理事業により整備された住宅地域である。住宅地域として熟成は進んでおり発展傾向が継 続するものと見込まれる。このため地価水準は当面上昇傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    166,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、つくばエクスプレス線「柏たなか」駅及び「柏の葉キャンパス」駅周辺の新興住宅地域である。需要者 の中心は都心へ通勤する３０代～４０代の一次取得者である。柏たなか駅から徒歩圏内の住宅地域では需要は強い。土 地の取引は標準地程度の規模で総額２７００万円前後程度。新築戸建住宅は４０００万円～５０００万円程度が市場の 中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は居住の快適性を重視する大規模な戸建住宅地域内に存している。当該地域内では共同住宅も散見されるが 規模の大きなものが多く、賃貸想定は現実的ではないため収益還元法の適用は断念した。自用の戸建住宅用地の取引が 中心で、取引価格の水準を指標として価格が決定されることが一般的な地域であるため、市場の実態を反映した比準価 格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -58                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [105.0] 100 [ 73.4] [102.0] 100 165,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    153,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症への対応と社会経 済活動の両立をめざすなか低金利等の影響も あって地価は上昇基調にある。 戸建分譲が継続しており、当面は住宅地域と しての熟成が進むものと思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -10.5 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.5 ％  ％