別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 柏 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -56 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　福士　正直   TEL.

鑑定評価額 30,500,000 円  １㎡当たりの価格 39,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市名戸ケ谷字東小橋７６４番１外 ②地積 　(㎡) 779   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか、畑 も見られる住宅地域 西6.8m市道、南側道 水道 柏 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   270 ｍ、南   150 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．８ｍ市道 交通 施設 柏駅南東方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 柏駅の南方で、市街地近くに存する農家住宅地域であるが、市街化調整区域の指定を受けているため市街化は遅 れている。土地利用面においても大きな制約があることから需要も低く当面現状のまま推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏市南部の市街化調整区域内の住宅地一帯である。主な需要者は、令和元年の市の基準変更により分割 して建売をすることができなくなったため業者の需要が絶え、同一地域内の居住者及び市内で手頃な価格で広い敷地を 希望する一般の需要者などに限定される。ただ、場所的には市街地に近いことから調整区域としては価格水準の高い地 域である。地価水準は、建物が建つ土地であれば坪あたり１０万円台前半の水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地区内には賃貸住宅も見られるが、多くが地主の土地活用であり、標準地が駅から離れた市街化調整区域内の土地であ ることを考えると、新規に土地を取得しての賃貸事業は現実性がないと思われるため、収益価格の試算は割愛した。本 地域においての需要は法規制範囲内での自用の戸建住宅としての利用であり、ここでは規範性の高い取引事例を比準し て試算された比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -72                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 56.8] [102.0] 100 39,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] いまだ、新型コロナ禍にあるが、当初考えら れたような不動産市況への大きな影響は見ら れない。しかし、利便性、環境の劣る住宅地 への需要は低い。 市街化調整区域内にあり、市街化が抑制され る地域であることから、新規開発は見られず 、地域要因に大きな変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　 -39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％