別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 柏 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -54 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　森口　利彦   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市新富町２丁目３９６番２２ ｢新富町２－１４－７１｣ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 南柏 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.1 ｍ、奥行　約　　  12.4 ｍ、規模　　       137 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道　　 交通 施設 南柏駅北方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅徒歩圏外の既成の住宅地域で、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。最寄駅徒歩圏外であるが 住環境は良好で一定の需要は見込まれ、地価は上昇傾向で推移し、当面は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線各駅を中心とした最寄駅徒歩圏外に位置する住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁を 有する一次取得者である。最寄駅徒歩圏外の既成の住宅地域であるが、住環境は良好で一定の需要は見込まれる。価格 水準は標準地程度の規模で１，５００万円前後、新築戸建は規模等にもよるが３，０００万円台後半～４，０００万円 台となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は最寄駅徒歩圏外の戸建住宅地域であり、共同住宅用地としては敷地が小規模で投資採算に見合う賃貸用建物の 想定が困難であるため、収益価格は試算しなかった。土地取引は戸建住宅用地としての利用を前提とした自己使用目的 が中心となり、居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成される。従って、本件では市場性を反映した比準価格を 標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏市の人口は増加傾向で推移しており、地価 水準は全般的に上昇傾向で、やや利便性の劣 る地域の地価水準も堅調に推移している。 既存の住宅地域であり、地域要因に特段の変 動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％