別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 柏 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -51 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　豊田　洋一   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 86,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市十余二字梅林２１６番１９ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ3 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 豊四季 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    45 ｍ、南    85 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       153 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 豊四季駅北方 1.7km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には工場等も見られるものの、地域内は既成の住宅地域として成熟している。つくばエクスプレス線沿線の 発展に伴う波及効果で需要が増加しており、地価は上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏市内の最寄駅から距離のある住宅地域で、交通利便性のやや劣るエリアが中心である。需要者の中心は 周辺地域居住の３０～４０代の一次取得者層である。利便性が重視される近年の傾向を反映して需要は強くはないが、 一方で価格水準に着目した需要者も見られる。土地は１５０㎡程度で１，３００万円前後、中小規模の新築戸建は３０ ００万円～４０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は最寄駅から約１，７００ｍ離れた地域に存し、投資を目的とする新規賃貸住宅の需要を想定することが困 難な地域に存するため収益還元法の適用は断念した。自己居住を目的として居住の快適性、利便性等を重視して価格が 形成されていることから、当該需要者の価格検討過程を反映している比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -13                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [103.0] 100 [ 87.5] [103.0] 100 86,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性、住環境等に恵まれた地域の需要は引 き続き堅調に推移しており、周辺地域につい ても相対的な割安感から需要は増加傾向にあ る。 最寄駅から距離があり、周辺には工場等も見 られるものの、地域内は概ね標準的な住環境 を備えている。周辺地域の発展により需要は 増加傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％