別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 柏 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -45 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　中田　敏之   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 92,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市松ケ崎字香取１１７０番１４４ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ か空地も見られる住 宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 柏 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    35 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.6 ｍ、規模　　       186 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 柏駅北方 2.0km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅のほか空地も見られる住宅地域である。駅接近性にやや劣るものの、大規模店舗等が集積する「 大山台」地区に隣接することから、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏市北部の住宅地域一帯である。需要者は柏市の他に周辺市に居住する３０代～４０代の第一次取得者が 中心である。最寄駅への接近性にやや劣る地域であるが、大規模商業施設が集積する「大山台」地区に近接し生活利便 性は良好であり、昨今の土地価格上昇基調も受けて需要は増加傾向にある。土地取引は標準地程度の規模で総額１，７ ００万円前後となるが、パワービルダー等による新築戸建分譲は４，０００万円前後の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は居住の快適性を重視する中規模一般住宅を主とする住宅地域に所在し、収支採算性に合う賃貸物件の想定 が現実的ではないため収益価格は試しない。自用の戸建住宅用地の取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定 されることが一般的な地域であり、周辺類似住宅地域の取引事例より試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -58                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [105.0] 100 [129.7] [101.0] 100 92,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏市の人口は増加傾向にある。市内住宅地で は郊外住宅地需要の高まりを受け、全般的に 地価の上昇傾向が見られる。 国道１６号背後の中規模一般住宅のほか空地 も見られる住宅地域である。地域要因に特段 の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％