別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 柏 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -42 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　薩美　奈津美   TEL.

鑑定評価額 5,220,000 円  １㎡当たりの価格 62,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市南増尾６丁目７３６番５１ ｢南増尾６－１１－９｣ ②地積 　(㎡) 102   (         18)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,188) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4.7m私道 水道、ガス、下水 五香 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   105 ｍ、西    10 ｍ、南    45 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.8 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       102 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．７ ｍ私道 交通 施設 五香駅北方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,188) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅地域として熟成しており、地域に格別の変動を与える要因は見受けられないため、今後も現 状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏市及び周辺市におけるバス便圏の住宅地域となる。同一需給圏の住宅地域においては、戸建住宅の供給 不足感が高まり、需要が供給を上回っている状況にある。標準地の存する地域は南柏駅からのバス便中心の地域であり 、系統連続性がやや見劣りするものの生活利便性は比較的良好であることから需要は底堅い状況にある。土地価格は１ ００㎡程度で５００～５５０万円程度、新築戸建住宅は２０００万円前後の水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は駅からやや距離のある自用の戸建住宅地域内に存し、主たる需要者は自己使用目的の取引が中心であると 考えられる。当該需要者は収益性よりも居住の快適性を重視し、市場の実勢を踏まえて意思決定を行う事から収益価格 の試算を断念した。一方で、多数の取引事例を収集し求められた比準価格は、市場の実態を適切に反映しているものと 思料される。よって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -31                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,500 円／㎡ [104.3] 100 100 [104.0] 100 [158.4] [105.0] 100 62,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しているが、世界的な 金融引締め等が続くなか海外景気の下振れが 国内景気を下押しするリスクがある。市人口 は増加傾向。 地域要因に特段の変動はなく、当分現状を維 持するものと見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　 +10.5 環境　　　　　　 +48.5 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％