別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 柏 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -36 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小川　哲也   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市西山２丁目４７５番１４８ ｢西山２－１６－１２｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 北小金 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.4 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北６ｍ　市 道 交通 施設 北小金駅南東方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、最寄駅から距離があるバス便利用の戸建住宅地域として熟成している。駅距離等を考慮すれば当面 は現状の通り戸建住宅としての利用が継続し、地価は昨今の価格上昇基調が影響し安定的に推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏市及びその周辺駅でバス便利用の住宅地域一帯である。主な需要者属性は地縁を有し都市部へ通勤す る３０～４０歳代の一次取得者である。住環境としては良好であるが駅接近性に劣り元々の住宅需要はやや弱かったが 、昨今の住宅ニーズの変化からやや地価が回復している。価格水準としては土地単価で坪２０～２４万円程度、総額と しては１，２００万円弱、新築戸建住宅で３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記より取引事例比較法による比準価格が得られた。なお、収益還元法による収益価格については、下記記載の理由か ら適用を断念した。比準価格は多数の取引事例から選択して適用し、現実の市場の特性を反映し実証性が高い価格であ る。各事例の比準価格はやや乖離があるが、規範性を有する複数の事例を関連付けることにより市場水準に合致した妥 当な価格となった。よって、当該比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -31                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,500 円／㎡ [104.4] 100 100 [104.0] 100 [144.5] [105.0] 100 68,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千葉県内の個人消費は緩やかに持ち直してい る。柏市の人口は微増傾向で持家の需要が高 まりやや供給不足である。よって地価は上昇 基調である。 駅接近性に劣る区画整然とした住宅地域で、 地域要因に特に変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％