別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 柏 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -35 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　小助川　靖法   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 69,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市大津ケ丘２丁目９番１９ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 柏 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.7 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 柏駅南東方 3.5km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 駅から徒歩圏外の比較的閑静な住宅地域として熟成しており、当面は現状のまま推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏市及び周辺市の最寄駅から徒歩圏外の住宅地域となる。大津ヶ丘のなかでは大津ヶ丘第一小学校周辺が 比較的人気が高い。対象標準地の所在する大津ヶ丘は柏駅からバス便が比較的多い立地であるが、想定購入者は予算を 踏まえ柏市及び周辺市に自動車通勤するファミリー世帯が中心となる。土地価格総額で１，０００万円台前半、新築戸 建で３，０００万円前後の水準と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は柏駅から距離があるため賃貸による収益性を指向できる地域特性ではないため収益還元法の適用は断念し 、同一需給圏内の柏市の住宅地域の取引事例を基に取引事例比較法を適用した。採用した取引事例はいずれも規範性を 有しており取引事例比較法で試算した比準価格の信頼性は高い。代表標準地との検討も踏まえ、取引事例比較法で求め た比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -15                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,800 円／㎡ [103.7] 100 100 [105.0] 100 [ 86.9] [104.0] 100 69,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は物価上昇の懸念もあるが全般的には持 ち直している。立地にも左右されるが市内の 住宅地への需要は安定している。 柏市内の住宅地域は戸建住宅への根強い需要 のため最寄駅から距離のある立地においても 一定の需要が見込まれ、土地価格は上昇傾向 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.5 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％