別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 柏 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -31 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　薩美　奈津美   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 97,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市増尾台２丁目１８８１番１０９ ｢増尾台２－２３－９｣ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い傾斜 地の区画整然とした 住宅地域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 増尾 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    35 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.6 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       157 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 増尾駅南西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅地域として熟成しており、地域に格別の変動を与える要因は見受けられないため、今後も現 状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏市及び隣接市の東武野田線沿線の徒歩圏内に形成された既成住宅地域であり、需要者の中心は、柏市 及び隣接市の３０～４０歳代の一次取得者等である。住環境及び生活利便性の良好な熟成した住宅地域であることから 需要は堅調で、昨今の需要増による需給バランスから地価は上昇傾向にある。土地取引の中心的価格帯は４５～５０坪 程度で１，５００万円前後、新築戸建住宅は３，０００万円前後が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は、戸建住宅を中心とした住宅地域で、対象標準地の画地規模からも経済合理的な収益物件の想 定が現実的ではないため収益価格は試算しなかった。土地取引は戸建住宅用地としての利用を前提とした自己使用目的 が中心となり、居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成されることから、比準価格をもって、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しているが、世界的な 金融引締め等が続くなか海外景気の下振れが 国内景気を下押しするリスクがある。市人口 は増加傾向。 地域要因に特段の変動はなく、当分現状を維 持するものと見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％