別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 柏 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -30 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　薩美　奈津美   TEL.

鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市柏の葉３丁目３番１２ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 景観重点地区 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 柏の葉キャンパス 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    25 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       151 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 柏の葉キャンパス駅西 方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,100) 景観重点地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は住環境良好な戸建住宅地域として熟成しており、地域に格別の変動を与える要因は見受けられないた め、今後も現状のまま推移するものと判断される。地価動向は今後暫く上昇傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＴＸ線沿線駅の住宅地域であり、需要者としては柏市又は近隣市に居住する都心勤務者が一次又は二次取 得するケースが典型的だが他都県からの流入も見られる。交通接近性がやや見劣りするものの、熟成した住環境良好な 住宅地域であって需要が堅調な一方で供給は少なく、地価は強含みで推移している。築年数の経過した中古戸建住宅の 取引が多いが、平均的な取引水準は土地１４～１６万円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象地と同じ「柏の葉キャンパス」駅を最寄駅とする住宅地域に存する取引事例を採用し、規範性ある価 格が求められた。当該地域は、柏市景観まちづくり条例により景観重点地域に指定されており、建物の用途については 共同住宅としない旨の基準が定められていることから、収益物件建設を想定する収益還元法の適用を断念した。よって 市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を考慮して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -58                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [105.0] 100 [ 83.3] [102.0] 100 146,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    141,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しているが海外景気の 下振れが国内景気を下押しするリスクがある 。柏市人口は増加傾向が続いている。 区画整然とした住環境良好な大規模住宅団地 である。熟成した住宅地域であり、特段の地 域要因の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -17.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％