別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 柏 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -29 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　薩美　奈津美   TEL.

鑑定評価額 24,200,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市加賀１丁目１８２７番５０ ｢加賀１－２３－５｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 地区計画 1:1 住宅 Ｗ2 中規模以上の住宅が 多い閑静な住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 増尾 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    25 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 増尾駅北西方 700m 法令 規制 １低専 (60,150) 地区計画 ⑤地域要因の将 　来予測 交通利便性良好な区画整然とした住宅地として熟成しており、今後も現状のまま推移するものと予測される。分 譲当時の規模の大きな画地が多いが地区計画により細分化が制限されている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柏市及び隣接市の東武野田線沿線の徒歩圏内に形成された住宅地域であり、需要者の中心は、柏市及び 隣接市の３０～４０歳代の一次取得者等である。地区計画等のために区画分割が難しく画地規模が大きくなることから 総額が嵩む傾向があるものの、交通利便性・生活利便性良好な熟成した住宅地域であって需要は堅調で、昨今の需要増 による需給バランスから地価は上昇傾向にある。土地価格は１９５㎡程度で２，３００～２，５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象地と代替性の認められる取引事例から信頼性の高い価格が求められてた。当該地域は、地区計画により 共同住宅等の建築が制限されているため収益価格は試算しなかった。土地取引は戸建住宅用地としての利用を前提とし た自己使用目的が中心となり、居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成されることから、比準価格を標準として 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -31                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,500 円／㎡ [104.3] 100 100 [104.0] 100 [ 79.5] [105.0] 100 124,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しているが、世界的な 金融引締め等が続くなか海外景気の下振れが 国内景気を下押しするリスクがある。市人口 は増加傾向。 区画整然とした住環境良好な住宅団地である 。熟成した住宅地域であり、特段の地域要因 の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -15.5 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％  ％