鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

柏 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０５０７８９３ -17	柏市		建付地	（　）	不整形	南東9.2m市道、中間画地		１中専高度地区1種 (60,200)
b	２３１０５０９６８１ -1037	柏市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東6m道路、中間画地		１低専 (50,100)
c	２３１０５０９４３５ -17	柏市		建付地	（　）	ほぼ台形	東5.1m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２３１０５０７２０８ -1067	柏市		建付地	（　）	長方形	西3m市道、中間画地		２住居高度地区2種 (60,160)
e	２３１０５０７８９３ -25	柏市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東9.3m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 127,628	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	140,309	100 [ 73.2]	191,679	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	194,000
b	(　 ) 167,340	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	165,570	100 [ 86.4]	191,632		194,000
c	(　 ) 129,382	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	129,759	100 [ 67.5]	192,236		194,000
d	(　 ) 148,429	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	151,921	100 [ 78.8]	192,793		195,000
e	(　 ) 128,426	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	146,834	100 [ 77.3]	189,953		192,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 194,000 円／㎡]

柏 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,456,477	1,723,308	8,733,169	6,215,010	2,518,159	（　0.9490） 2,389,733	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	50,845,383 円　　　　（　 163,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	157.00	Ｓ4	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種	60 ％	200 ％	200 ％	312 ㎡	20.4 m x 15.9 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸約２８㎡、計１６戸の鉄骨造４階建共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	110.00	100.0	110.00	1,954	214,940	2.0	429,880
							1.0	214,940
2～ 2	居宅	110.00	100.0	110.00	2,013	221,430	2.0	442,860
							1.0	221,430
3～ 3	居宅	110.00	100.0	110.00	2,032	223,520	2.0	447,040
							1.0	223,520
4～ 4	居宅	110.00	100.0	110.00	2,032	223,520	2.0	447,040
							1.0	223,520
～

計		440.00	100.0	440.00		883,410		1,766,820
								883,410

⑨年額支払賃料	883,410 円　×　12ヶ月　＝　 10,600,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,600,920 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 907,764 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,029,156 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,766,820 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,202 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 883,410 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 411,119 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,456,477 円　　　　（　 33,514 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-603	1,600 ( 1,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.4]	100 [105.0]	1,983	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,040 円/㎡　月額支払賃料（　 1,954 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-313	1,761 ( 1,760)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 89.1]	100 [102.0]	2,040
c	千葉第５（賃）　　　　-251	1,892 ( 1,812)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	2,103

柏 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	278,700 円	92,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	328,108 円	10,936,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 141,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 789,600 円	92,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	92,900 円	92,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,900 円	92,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,723,308 円　（　　　　　　 5,523 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,900,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,215,010 円（　　　　　 19,920 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,456,477 円
②総費用	1,723,308 円
③純収益　①－②	8,733,169 円
④建物等に帰属する純収益	6,215,010 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,518,159 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,389,733 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,659 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,845,383 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 163,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
柏 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

柏 -28

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　藤田　宗晴

TEL.

鑑定評価額

60,800,000 円

１㎡当たりの価格

195,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	柏市南柏２丁目４番１４外｢南柏２－３－１７｣				②地積　(㎡)	312 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区2種
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅のほか、マンション等が多い住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	南柏 330m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.4 ｍ、奥行　約　　 15.9 ｍ、規模　　 312 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

南柏駅北東方

330m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

南柏駅への接近性がすこぶる良好な区画整然とした住宅地域であり、人気は高いが需給は極端に少ない。画地規
模が大きいことから賃貸住宅用地としても適しており、希少性とも相俟って地価は上昇傾向が継続すると予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 195,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 167,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は柏市や周辺市に存するＪＲ常磐緩行線各駅から徒歩圏内の住宅地域である。近隣地域には戸建住宅や分譲
マンションのほか賃貸用の共同住宅や駐車場等も見られ、収益物件の建築を目的とした需要の後押しもあり、地価上昇
が継続している。需要者は市内及び周辺市や都内の不動産業者及び個人事業主等であり、市場での中心的価格帯は標準
地と同規模程の更地で６千万円前半が水準と推測される。なお、新築戸建住宅についての新規供給は殆ど見られない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、南柏駅徒歩圏内の住宅地から収集した信頼性及び説得性のある取引事例を採用して求めており、市場性を
反映した実証的な価格である。収益価格は、類似地域の賃貸事例により求められた理論的な価格であるが、昨今の建築
費高騰が現時点では賃料水準に反映されていないこと等から若干低位に求められた。よって、市場の実勢を反映した比
準価格を標準とし、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえた上で、上記鑑定評価額を決定をした。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　柏 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 155,000 円／㎡

[103.9]
100

100
[104.0]

100
[ 80.4]

[101.0]
100

195,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    187,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

近年、都内の地価が上昇していることから、
値ごろ感のある首都圏近郊市での住宅購入が
増加。この需要増が柏市の地価上昇の一因に
なっている。

駅接近性が良好な街区が整った区画整理済の
住宅地であり、地域要因に特段の変動は認め
られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 -10.5
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

柏 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０５０３７７５ -1037	柏市		建付地	（　）	長方形	南東8.1m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	２３１０５０３７７５ -1039	柏市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8.8m市道、南東3.4m、角地		１住居高度地区1種 (60,200)
c	２３１０５０３７７５ -1040	柏市		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１低専 (60,150)
d	２３１０５０７８９３ -40	柏市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、北東4m、角地		１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 190,600	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	192,983	100 [ 99.7]	193,564	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	195,000
b	(　 ) 201,736	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	189,358	100 [ 97.4]	194,413		196,000
c	(　 ) 154,104	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	155,289	100 [ 81.7]	190,072		192,000
d	(　 ) 171,050	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	169,241	100 [ 88.1]	192,101		194,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -6.5
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 195,000 円／㎡]

柏 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,518,184	1,726,002	8,792,182	6,215,010	2,577,172	（　0.9490） 2,445,736	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	52,036,936 円　　　　（　 167,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	157.00	Ｓ4	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区2種	60 ％	200 ％	200 ％	312 ㎡	20.4 m x 15.9 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋ（１６戸）、平均専有面積約２８㎡の鉄骨造４階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	110.00	100.0	110.00	1,960	215,600	2.0	431,200
							1.0	215,600
2～ 2	居宅	110.00	100.0	110.00	2,015	221,650	2.0	443,300
							1.0	221,650
3～ 3	居宅	110.00	100.0	110.00	2,035	223,850	2.0	447,700
							1.0	223,850
4～ 4	居宅	110.00	100.0	110.00	2,035	223,850	2.0	447,700
							1.0	223,850
～

計		440.00	100.0	440.00		884,950		1,769,900
								884,950

⑨年額支払賃料	884,950 円　×　12ヶ月　＝　 10,619,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 384,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,619,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 384,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 913,282 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,090,118 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,769,900 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,230 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 884,950 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 411,836 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,518,184 円　　　　（　 33,712 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-605	2,167 ( 2,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.7]	100 [100.0]	2,287	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,046 円/㎡　月額支払賃料（　 1,960 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-310	1,834 ( 1,758)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [ 90.0]	100 [104.0]	1,884
c	千葉第５（賃）　　　　-251	1,892 ( 1,812)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 85.0]	100 [101.0]	2,226

柏 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	278,700 円	92,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	330,102 円	11,003,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 141,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 789,600 円	92,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	92,900 円	92,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,900 円	92,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,726,002 円　（　　　　　　 5,532 円／㎡）　　（経費率　　 16.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,900,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,215,010 円（　　　　　 19,920 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,518,184 円
②総費用	1,726,002 円
③純収益　①－②	8,792,182 円
④建物等に帰属する純収益	6,215,010 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,577,172 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,445,736 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,839 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,036,936 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 167,000 円／㎡）