別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 柏 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -25 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　中田　敏之   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 95,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市八幡町１３９０番８４ ｢八幡町３－３８｣ ②地積 　(㎡) 124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 、やや傾斜地の住宅 地域 東5m市道 水道、ガス、下水 柏 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.4 ｍ、奥行　約　　  13.1 ｍ、規模　　       124 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 柏駅南東方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とした既存の住宅地域であり、当面は現状の地域特性を維持すると予測する。駅から遠いものの 、一定の需要が認められることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ常磐線「柏」駅からやや距離のある住宅地域である。需要者の中心は周辺の賃貸住宅等に居住する３ ０～４０代の一次取得者層である。同一需給圏では駅から近く住環境の良好な地域のほか、やや利便性の劣る地域であ っても昨今の土地価格上昇基調を受けて需要は回復傾向にある。土地は１２０㎡程度で１，１００万円～１，２００万 円程度、新築戸建は２，０００万円台後半～３，０００万円台前半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄り駅から距離がある第一種低層住居専用地域内に存し、戸建住宅を中心とする地域で、容積率と敷地規模等を勘案 すると賃貸共同住宅の想定が現実的ではないため、収益還元法は適用しない。自己居住を目的として居住の快適性、利 便性等を重視して価格が形成されていることから、当該需要者の価格検討過程を反映している比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -49                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    116,000 円／㎡ [108.6] 100 100 [104.0] 100 [130.7] [103.0] 100 95,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏市の人口は増加傾向にある。市内住宅地で は郊外住宅地需要の高まりを受け、全般的に 地価の上昇傾向が見られる。 柏駅が最寄駅ではあるが、駅から距離のある 既存の住宅地域である。地域要因に特段の変 動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％