別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 柏 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -19 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　薩美　奈津美   TEL.

鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市豊上町２番２７ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 柏 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    15 ｍ、南    55 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 柏駅西方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 駅からやや遠い閑静な住宅地域として熟成しており、当面は現状のまま推移すると予測される。住環境良好な住 宅地域であり、需要は堅調である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に柏市内のＪＲ常磐線沿線の住宅地域で、需要者の中心は柏市及び周辺市の賃貸からの住替えを検討す る３０～４０代の一次取得者である。当該地域は駅接近性がやや劣るものの、生活利便性良好な閑静な環境であること から需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。取引の少ない地域であるが、土地の中心価格帯は１７０㎡程度で１，９０ ０万円前後、新築戸建住宅は４，０００万円前後程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は駅からやや距離のある戸建住宅地域内に存し、主たる需要者は自己使用目的の取引が中心であると考えら れる。当該需要者は収益性よりも居住の快適性を重視し、市場の実勢を踏まえて意思決定を行う事から収益価格の試算 を断念した。一方で、多数の取引事例を収集し求められた比準価格は、市場の実態を適切に反映しているものと思料さ れることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -54                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [104.0] 100 [102.0] [103.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しているが、世界的な 金融引締め等が続くなか海外景気の下振れが 国内景気を下押しするリスクがある。市人口 は増加傾向。 区画整然とした住環境良好な住宅地域である 。熟成した住宅地域であり、特段の地域要因 の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％