鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

柏 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０５０９４３５ -1012	柏市		更地	（　）	ほぼ正方形	南5m市道、中間画地		準住居 (60,200)
b	２３１０５０９６８１ -1013	柏市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5.1m市道、中間画地		１低専 (60,150)
c	２３１０５０８３８３ -24	柏市		建付地	（　）	台形	南西5.5m市道、中間画地		１低専 (60,150)
d	２３１０５０９４３５ -8	柏市		建付地	（　）	長方形	北4.5m私道、中間画地		準住居 (60,180)
e	２３１０５０９４３５ -20	柏市		更地	（　）	長方形	北西4m区画街路、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 185,308	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	189,228	100 [ 126.9]	149,116	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	152,000
b	(　 ) 115,000	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	116,480	100 [ 100.9]	115,441		118,000
c	(　 ) 135,777	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	134,080	100 [ 97.3]	137,801		141,000
d	(　 ) 130,356	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	137,135	100 [ 115.8]	118,424		121,000
e	(　 ) 87,803	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	90,324	100 [ 84.6]	106,766		109,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.5	交通・接近　 -9.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 138,000 円／㎡]

柏 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,178,776	966,821	4,211,955	3,599,220	612,735	（　0.9741） 596,865	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	12,699,255 円　　　　（　 52,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	109.84	Ｓ3	267.81
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	243 ㎡	14.5 m x 17.4 m	前面道路：市道　 3.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建てアパート（総戸数６戸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	89.27	100.0	89.27	1,630	145,510	1.0	145,510
							1.0	145,510
2～ 2	居宅	89.27	100.0	89.27	1,712	152,830	1.0	152,830
							1.0	152,830
3～ 3	居宅	89.27	100.0	89.27	1,712	152,830	1.0	152,830
							1.0	152,830
～

～

計		267.81	100.0	267.81		451,170		451,170
								451,170

⑨年額支払賃料	451,170 円　×　12ヶ月　＝　 5,414,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 267.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,414,040 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 449,365 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,964,675 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	451,170 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,137 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 451,170 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 209,964 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,178,776 円　　　　（　 21,312 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-251	1,892 ( 1,812)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	1,638	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,630 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-252	1,963 ( 1,884)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	1,780
c	千葉第５（賃）　　　　-253	1,959 ( 1,879)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,866

柏 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	161,400 円	53,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	162,421 円	5,414,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 457,300 円	53,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,800 円	53,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,800 円	53,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 966,821 円　（　　　　　　 3,979 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,800,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 267.81 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,599,220 円（　　　　　 14,812 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,178,776 円
②総費用	966,821 円
③純収益　①－②	4,211,955 円
④建物等に帰属する純収益	3,599,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	612,735 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	596,865 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,456 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,699,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
柏 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

柏 -10

千葉県

千葉第５

氏名

不動産鑑定士　家島　健輔

TEL.

鑑定評価額

33,000,000 円

１㎡当たりの価格

136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	柏市あけぼの２丁目１９７番７｢あけぼの２－５－２３｣				②地積　(㎡)	243 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,160)
	台形 1:1.2	住宅Ｗ1	一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域	北東3.6m市道	水道、ガス、下水	柏 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 40 ｍ、南 25 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 17.4 ｍ、規模　　 243 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　３．６
ｍ市道

交通

施設

柏駅北東方

1.1km

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅の中に共同住宅が混在する既成の住宅地域である。地域要因に変動を及ぼす特別な要因は見当たらない
ことから、当面現状の土地利用が継続するものと予測する。地価は駅徒歩圏にあり、上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 136,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 58,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は柏市内の駅徒歩圏にある住宅地域であり、特に「柏」駅を最寄り駅とする住宅地域一帯に代替競争関係が
認められる。需要者は若年の第一次取得者層であり、やや街路条件に劣る面はあるものの、幹線道路沿いを中心に生活
利便施設も充実していることから、一定の需要が認められる。土地は標準画地程度の規模で３，３００万円前後、画地
規模を小さくしての新築住宅は３，２００万円程度での取引が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層の住宅地域に存する当該地域は、住宅を目的とした自用での取引が支配的である。周辺には共同住宅等の賃貸物件
も一部に見られるものの、収益物件の取得を目的とした取引は限定的であり、収益価格の説得力は相対的に低い。これ
に対し、比準価格は規範性の高い取引事例から導出され、実証的である。従って住宅地として市場の特性が反映された
比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　柏 -49 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 116,000 円／㎡

[108.6]
100

100
[104.0]

100
[ 91.0]

[102.0]
100

136,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    129,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

柏市は、人口・世帯数共に増加中。広域で鉄
道網が弱く、利便性の良い地域が限定される
が、コロナ禍の影響も薄まり、地価は全般に
上昇傾向にある。

最寄駅徒歩圏の既成住宅地域であり、地域要
因に特段の変化は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.5
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

柏 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０５０９４３５ -8	柏市		建付地	（　）	長方形	北4.5m私道、中間画地		準住居 (60,180)
b	２３１０５０９４３５ -1013	柏市		更地	（　）	ほぼ長方形	南3m市道、西4.3m、角地		１住居高度地区1種 (60,160)
c	２３１０５０９４３５ -1014	柏市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西4.5m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,180)
d	２３１０５０９４３５ -24	柏市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西5.9m市道、北6m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,356	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	137,135	100 [ 104.9]	130,729	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	133,000
b	(　 ) 143,082	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	172,646	100 [ 128.0]	134,880		138,000
c	(　 ) 118,270	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ 93.1]	100 [ 80.8]	164,612	100 [ 124.2]	132,538		135,000
d	(　 ) 136,600	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	136,070	100 [ 103.8]	131,089		134,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 136,000 円／㎡]

柏 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,020,992	913,573	4,107,419	3,425,620	681,799	（　0.9731） 663,459	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	14,116,149 円　　　　（　 58,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柏 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	109.84	Ｓ3	267.81
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	243 ㎡	14.5 m x 17.4 m	前面道路：市道　 3.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建てアパート（総戸数６戸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	89.27	100.0	89.27	1,628	145,332	1.0	145,332
							1.0	145,332
2～ 2	居宅	89.27	100.0	89.27	1,628	145,332	1.0	145,332
							1.0	145,332
3～ 3	居宅	89.27	100.0	89.27	1,644	146,760	1.0	146,760
							1.0	146,760
～

～

計		267.81	100.0	267.81		437,424		437,424
								437,424

⑨年額支払賃料	437,424 円　×　12ヶ月　＝　 5,249,088 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 267.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,249,088 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 435,674 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,813,414 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	437,424 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,011 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 437,424 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 203,567 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,020,992 円　　　　（　 20,663 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第５（賃）　　　　-204	1,866 ( 1,866)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,663	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,698 円/㎡　月額支払賃料（　 1,628 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第５（賃）　　　　-257	1,821 ( 1,819)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	1,733
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

柏 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	151,800 円	50,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	157,473 円	5,249,088　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 430,100 円	50,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	50,600 円	50,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,600 円	50,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 913,573 円　（　　　　　　 3,760 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,600,000 円	設計監理料率　 189,000 円／㎡　×　 267.81 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,425,620 円（　　　　　 14,097 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,020,992 円
②総費用	913,573 円
③純収益　①－②	4,107,419 円
④建物等に帰属する純収益	3,425,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	681,799 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	663,459 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,730 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,116,149 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,100 円／㎡）