別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 柏 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -9 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　家島　健輔   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 84,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市高南台２丁目１０番１４ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 高柳 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    35 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.7 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       146 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 高柳駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とし熟成した住宅地域であり、今後においても現在の住環境を維持するものと予測する。区画整 然とした街区、学校、スーパーも比較的近い住環境にあることから、今後地価は上昇傾向での推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新京成電鉄線及び東武野田線を最寄りとするも、駅からはやや距離のある柏市及び隣接市を中心とする住 宅地域である。需要者の中心は市内及び隣接市居住の地縁的選好性を有する若年の第一次取得者層であり、バス通り沿 い中心に生活利便施設が揃う区画整然とした住宅地域が形成されている。中古住宅の取引も多いが、土地価格は標準画 地規模で１２００万円から１４００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域特性が類似する事例を採用し、事例の特徴に応じて関連付けを行い試算した比準価格は市場の実勢を反映すること から説得力を有する。一方で地域内の不動産取引は自己使用目的が中心であることから、収益性に着目した賃貸共同住 宅等の想定は現実的ではない。よって収益価格は試算せず、現実の不動産取引の実態を反映した比準価格を求め、上記 のとおりに鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏市は、人口・世帯数共に増加中。広域で鉄 道網が弱く、利便性の良い地域が限定される が、コロナ禍の影響も薄まり、地価は全般に 上昇傾向にある。 中規模一般住宅が建ち並ぶ旧来からの区画整 然とした住宅地域であり、地域要因に特段の 変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％