別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 柏 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -5 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　関口　弘   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市大室字張間内１８７４番２０１ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 建築協定 緑地協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ環境の良い住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 柏の葉キャンパス 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.7 ｍ、奥行　約　　  14.2 ｍ、規模　　       179 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 柏の葉キャンパス駅北 東方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,100) 建築協定 緑地協定 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした成熟した住宅地域であり特段の変動要因は無い。当該地域における住民の高齢化が進んでおり、 需要が強い地域ではなく地価は横這い傾向にあるものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柏市内における住宅地域である。対象標準地が存する地域は大手不動産会社による開発から４０年以上が 経過した成熟した住宅地域であり、建築協定により住環境は良好である。需要者は一次取得者が中心である。土地取引 では標準地程度の規模で総額１２００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が存する地域では建築協定により共同住宅等の建築は規制されているため収益還元法の適用は断念した。対 象標準地は居住の快適性を重視する大規模な戸建住宅地域に存しており自用の戸建住宅用地の取引が中心で取引価格の 水準を指標に価格が決定されることが一般的な地域であることから現実の不動産取引の実態を反映した比準価格を標準 とし代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏 -58                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [105.0] 100 [175.4] [100.0] 100 67,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症への対応と社会経 済活動の両立をめざすなか低金利等の影響も あって一部の地域の除き総じて地価は上昇基 調にはある。 地域要因に特段の変動はない。住民の高齢化 が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +67.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％