別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 柏 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏 -2 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　豊田　洋一   TEL.

鑑定評価額 35,900,000 円  １㎡当たりの価格 272,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏市千代田２丁目１５３４番２９９ ｢千代田２－６－２１｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区1種 (60,160) 1:2.5 住宅 ＬＳ2 中小規模の住宅が建 ち並ぶ利便性のよい 住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 柏 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    35 ｍ、南    70 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.1 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       132 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 柏駅南東方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 柏駅徒歩圏内に位置する住環境良好な既成住宅地域であり、当面は現状の地域特性を維持するものと予測する。 希少性と根強い需要が認められ、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    272,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ常磐線「柏」駅を最寄駅とする徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心はＪＲ常磐線等を利用す る一定収入以上の会社員、市内既往の自営業者等である。空地の少ない地域であることから建物解体後の宅地分割等が 中心で供給物件は非常に少なく、希少性と根強い需要が認められる。土地は坪単価８０万円～１００万円程度、中小規 模の新築戸建は５，０００万円台が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は一般住宅を中心とした住宅地域に存しており、収益物件としては敷地規模も小さく投資採算性が認められ ないことから収益還元法の適用は断念した。自己居住を目的として居住の快適性、利便性等を重視して価格が形成され ていることから、当該需要者の価格検討過程を反映している比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    261,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　柏 -31                     　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    268,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性、住環境等に恵まれた地域の需要は引 き続き堅調に推移しており、周辺地域につい ても相対的な割安感から需要は増加傾向にあ る。 柏駅徒歩圏の閑静な住宅街で根強い需要と希 少性が認められる。地域要因に特段の変動は 見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.2 ％ +1.5 ％