鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

習志野 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０２６４３８ -401	千葉市美浜区		貸家建付地	（　）	長方形	南西13m市道、北東11.5m、北西9m、三方路		準工 (70,200)
b	２３１０２８７４１ -340	柏市		建付地	（　）	台形	南東12m市道、西5m、角地		工業 (70,200)
c	２３１０２８７４１ -308	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、北東7m、角地		工専 (70,200)
d	２３１０２８７４１ -349	浦安市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西9m市道、南東5.3m、二方路		準工特別用途地区地区計画等 (60,200)
e	２３１０２８７４１ -343	柏市		建付地	（　）	ほぼ台形	南8.3m市道、東8m、北8.2m、三方路		工業地区計画等 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 153,403	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	154,297	100 [ 94.0]	164,146	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	169,000
b	(　 ) 102,285	100 [ 100.0]	[ 146.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	145,781	100 [ 80.8]	180,422		186,000
c	(　 ) 103,124	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 85.0]	100 [ 105.0]	124,558	100 [ 81.6]	152,645		157,000
d	(　 ) 176,495	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	201,489	100 [ 126.2]	159,658		164,000
e	(　 ) 87,024	100 [ 100.0]	[ 113.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	95,141	100 [ 59.1]	160,983		166,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +1.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +2.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +2.28	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 166,000 円／㎡]

習志野 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	235,977,721	48,062,254	187,915,467	139,216,000	48,699,467	（　0.9522） 46,371,632	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	986,630,468 円　　　　（　 132,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

習志野 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	3,734.50	Ｓ4	14,938.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	7,480 ㎡	118.8 m x 62.8 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの倉庫を想定した。

⑦有効率　 97.1 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 4	倉庫	3,734.50	97.1	3,626.20	1,420	5,149,204	6.0	30,895,224
							0.0	0
～

～

～

～

計		14,938.00	97.1	14,504.80		20,596,816		123,580,896
								0

⑨年額支払賃料	20,596,816 円　×　12ヶ月　＝　 247,161,792 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 14,504.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	247,161,792 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 12,358,090 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	234,803,702 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	123,580,896 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,174,019 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	235,977,721 円　　　　（　 31,548 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第２　　　　-1117	1,675 ( 1,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,368	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,427 円/㎡　月額支払賃料（　 1,420 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第２　　　　-1118	1,553 ( 1,466)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,479
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

習志野 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	11,300,000 円	2,260,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	7,414,854 円	247,161,792　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,617,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 19,210,000 円	2,260,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,260,000 円	2,260,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,260,000 円	2,260,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 48,062,254 円　（　　　　　　 6,425 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,260,000,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 14,938.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 60 ％　＋　0.0629 × 20 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	139,216,000 円（　　　　　 18,612 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	235,977,721 円
②総費用	48,062,254 円
③純収益　①－②	187,915,467 円
④建物等に帰属する純収益	139,216,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	48,699,467 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	46,371,632 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,199 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 986,630,468 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 132,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
習志野 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

習志野 9-2

千葉県

千葉第２

氏名

不動産鑑定士　中島　光之

TEL.

鑑定評価額

1,170,000,000 円

１㎡当たりの価格

156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	習志野市茜浜２丁目１９番１４｢茜浜２－３－１｣				②地積　(㎡)	7,480 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）地区計画等 (70,200)
	2:1	倉庫兼事務所ＳＲＣ4	倉庫、配送センター等が建ち並ぶ工業地域	北西12m市道、北東側道	水道、ガス、下水	新習志野 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 230 ｍ、南 190 ｍ、北 65 ｍ

②標準的使用

流通業務用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 118.0 ｍ、奥行　約　　 63.0 ｍ、規模　　 7,480 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

新習志野駅西方

400m

法令

規制

準工
(70,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

臨海部の工業地域で、大規模物流施設用地の需要は旺盛で、今後も現状で推移するものと予測する。価格は、経
済の景気回復基調と物流施設用地の需要を反映し、強含みで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

流通業務用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 162,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 136,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、習志野市、千葉市及び船橋市を中心とした工業地域である。需要の中心は倉庫、物流業等を展開する大
手法人、投資家等である。近年、物流施設の需要の増大を反映し、特に東京湾岸部の大規模画地は大規模物流施設用地
として投資家需要が旺盛であるが、需要者の資金力、画地規模、用途等により価格水準に開差が認められることから、
市場の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は新習志野駅から徒歩圏内で容積率２００％の準工業地域であり、物流施設を想定して収益還元法により収益価
格を試算したが、設定賃料等に想定要素を含むことから、得られた収益価格は比準価格より低く試算された。一方、比
準価格は、同一需給圏内の臨海部の工業地域の事例から規範性がある比準価格が試算された。従って、規範性がある比
準価格を重視し、収益価格と比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス、ウクライナ戦争の影響
が懸念されたが、非製造業を中心に企業の業
況は改善され、地価は底堅く推移している。

臨海部の工業地域で、大規模な物流施設用地
を中心に投資家等の需要は旺盛で、また、景
気動向を反映し、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+15.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

習志野 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０２５３８３ -504	習志野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東12m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	２３１０２６４３８ -401	千葉市美浜区		貸家建付地	（　）	長方形	南西13m市道、北東11.5m、北西9m、三方路		準工 (70,200)
c	２３１０２８７４１ -311	船橋市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南27m市道、東12m、角地		準工高度2種最高31m (70,300)
d	２３１０２８７４１ -353	市川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南2.9m市道、中間画地		工業高度地区2種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 185,854	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	189,199	100 [ 96.0]	197,082	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	203,000
b	(　 ) 153,403	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	154,297	100 [ 94.0]	164,146		169,000
c	(　 ) 106,060	100 [ 100.0]	[ 109.9] 100	100 [ 92.0]	100 [ 105.0]	120,662	100 [ 80.6]	149,705		154,000
d	(　 ) 151,367	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	159,623	100 [ 93.9]	169,993		175,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +1.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 162,000 円／㎡]

習志野 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握は困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	237,639,536	48,114,471	189,525,065	139,216,000	50,309,065	（　0.9522） 47,904,292	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,019,240,255 円　　　　（　 136,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

習志野 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	3,734.50	Ｓ4	14,938.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	7,480 ㎡	118.8 m x 62.8 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの倉庫を想定した。

⑦有効率　 97.1 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 4	倉庫	3,734.50	97.1	3,626.20	1,430	5,185,466	6.0	31,112,796
							0.0	0
～

～

～

～

計		14,938.00	97.1	14,504.80		20,741,864		124,451,184
								0

⑨年額支払賃料	20,741,864 円　×　12ヶ月　＝　 248,902,368 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 14,504.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	248,902,368 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 12,445,118 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	236,457,250 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	124,451,184 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,182,286 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	237,639,536 円　　　　（　 31,770 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第２　　　　-907	801 ( 758)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 62.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,360	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,437 円/㎡　月額支払賃料（　 1,430 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千葉第２　　　　-1117	1,675 ( 1,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [111.6]	100 [100.0]	1,501
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

習志野 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	11,300,000 円	2,260,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	7,467,071 円	248,902,368　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,617,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 19,210,000 円	2,260,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,260,000 円	2,260,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,260,000 円	2,260,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 48,114,471 円　（　　　　　　 6,432 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,260,000,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 14,938.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 60 ％　＋　0.0629 × 20 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	139,216,000 円（　　　　　 18,612 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	237,639,536 円
②総費用	48,114,471 円
③純収益　①－②	189,525,065 円
④建物等に帰属する純収益	139,216,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	50,309,065 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	47,904,292 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,404 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,019,240,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,000 円／㎡）