別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 習志野 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   習志野 9-1 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　三原　良作   TEL.

鑑定評価額 2,380,000,000 円  １㎡当たりの価格 64,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 習志野市東習志野７丁目７５０番１ ｢東習志野７－５－２｣ ②地積 　(㎡) 36,876   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1.2:1 工場 大中規模の金属、機 械等の工場が多い工 業地域 南24m市道 水道、ガス 八千代台 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   350 ｍ、南   500 ｍ、北   600 ｍ ②標準的使用 大中規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　    36,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２４ｍ市道 交通 施設 八千代台駅南西方 1.7km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模の工場等が多い内陸型工業地域で、地域要因に特段の変化は無く当分の間は現況を維持すると予測するが 、流通業務用地への転換の可否を含め大規模工業地に対する需要の高まりから、地価は上昇基調を予測する。 (3)最有効使用の判定 大中規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉県内の臨海型及び内陸型の大規模な工場・倉庫等が多い工業団地である。主な需要者は製造業を中 心に倉庫業、運輸業等を営む大手及び中堅企業である。近年の大規模物流施設用地の全般的な地価上昇の煽りを受けて 、本件の内陸型大規模工業地域の地価も上昇傾向にある。工業地の取引は個別性が強く、かつ土地取引の規模にはバラ ツキがありその市場の中心価格帯を指摘することは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域は、自用の大中工場が中心で、自用目的での取引が支配的である。賃貸市場が未成熟で、信頼性の高い賃貸事例が 十分に収集困難であるため、収益還元法は適用しなかった。本件においては、同一需給圏内から収集した類似性を有す る信頼性の高い取引事例から求めた比準価格を採用して、代表標準地より求めた規準価格との均衡に留意のうえ、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉稲毛 9-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,500 円／㎡ [104.3] 100 100 [100.0] 100 [ 83.9] [100.0] 100 64,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、ウィズコロナの下で各種政策の効果 もあって穏やかに持ち直しており、企業収益 に弱さが残るものの設備投資、雇用情勢等が 持ち直している。 大中規模工場等を中心とする内陸型工業地域 の地域要因に特段の変化はない。大規模工業 地に対する潜在的需要は高まっており、地価 は上昇している。 現地調査等から個別的要因に特段の変化はな く、市場性の変化は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％