別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 習志野 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   習志野 -18 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　富井　康司   TEL.

鑑定評価額 35,600,000 円  １㎡当たりの価格 144,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 習志野市袖ケ浦４丁目１０番８ ｢袖ケ浦４－１０－８｣ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 京成津田沼 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    45 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 京成津田沼駅南方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 計画造成された戸建住宅地域で住環境も良好だが、駅へ徒歩圏外のため地価は横這いが続いた。取引価格もばら けている感はあるが、地価は若干上昇で推移し出し、この傾向は当面続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ総武線・京葉線及び京成本線・千葉線沿線で駅から徒歩圏内外の習志野市及びその隣接市を含む住 宅地域一円。需要者は習志野市又は隣接市の居住者で、千葉県内及び東京都心方面へ通勤する給与所得者が中心。供給 は、中古住宅のほか画地の細分化による建売分譲など。中心価格帯は、土地が総額３．５千万円程度で、新築戸建分譲 が既存１画地を２画地割りの上で３．０～４．０千万円程度と推せられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺に若干アパートも見られるが、近隣は駅徒歩圏外の第１種低層住居専用地域で、収益性よりも居住快適性 が重視される戸建住宅地域。これにより収益還元法は規範性が希薄なため採用せず、採用手法は取引事例比較法のみと なった。鑑定評価額決定に当たっては、規範性のある複数の事例から求めた取引事例比較法による比準価格を再吟味し 、代表標準地価格との均衡にも留意した結果、均衡を得ており対象不動産の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉花見川 -15             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    256,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [102.0] 100 [182.0] [103.0] 100 144,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    143,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍での財政出動、ゼロ金利、減税 などが不動産市場を支えていたが、海外との 金利差が国内経済に影響し出し、先行き不透 明感は強い。 特別な地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +67.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％