別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 習志野 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   習志野 -8 千葉県 千葉第２ 氏名  不動産鑑定士　大西　達也   TEL.

鑑定評価額 22,400,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 習志野市本大久保３丁目４７１番３３ ｢本大久保３－２－８｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかアパ ート等も見られる住 宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 京成大久保 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 京成大久保駅南西方 750m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、住宅地としての地域要因について格別の変動要因はない。 新型コロナウイルス感染者数の動向、為替変動、物価変動等の影響が地価水準の予測を困難にしている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京成本線及びＪＲ総武線各駅から徒歩圏内の住宅地の存する範囲で、東京２３区東部や千葉市中心部に 通勤するサラリーマン層が一次取得者または二次取得者になるものと想定される。昨年までの緊急事態宣言やまん延防 止等重点措置により住宅市場は様子見の状況になったものの、これらの制限解除後は土地需要が戻りつつある。土地は ２，０００万円～２，５００万円程度、新築戸建住宅は４，０００万円以内が市場での中心価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替・競争不動産との比較の観点に着目し、実際に市場で発生した取引事例を価格判定の基礎としており 、規範性の高い多数の取引事例から試算された実証的かつ客観的な価格である。本件においては原価法及び収益還元法 は適用せず、取引事例比較法のみの適用ではあるが、求められた比準価格の精度は高く、説得力を有する。よって市場 実態を反映した比準価格を標準とするも、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　習志野 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    147,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.0] 100 [ 88.4] [102.0] 100 170,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    168,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緊急事態宣言、まん延防止等重点措置は解除 されたものの、新しい生活様式や為替及び金 利の変動、物価上昇等の見込みが不透明な状 況下にある。 近隣地域は最寄駅から徒歩圏内の住宅地域で あり、利便性は普通程度といえる。地域要因 に関しては変動要因は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％